（原標題：【澤平宏觀】本輪房價或調(diào)整到2017年底-2018年上半年--房地產(chǎn)周期研究之十八）

2015-2016年在貨幣放水、政策刺激下，一二線房價暴漲。國慶前后新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，銷量大幅回調(diào)，房價漲幅放緩。12月中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”。本輪房價將調(diào)整到何時？2017年房地產(chǎn)投資增速將回落多少？

據(jù)方正證券，方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平稱，當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調(diào)整周期，預計房價將調(diào)整到2017年底-2018年上半年。

任澤平指出，12月中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)建立房地產(chǎn)長效機制。 “去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。“要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險”。未來房地產(chǎn)調(diào)控將始終處于高壓姿態(tài)，對于環(huán)比價格上漲的熱點城市將不斷加碼限購限貸政策，否則地方政府將被問責。“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。表明中央明確了房地產(chǎn)的居住屬性和消費屬性，否定了投資投機屬性。“要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”。表明中央決心解決人地分離、人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化不匹配的問題，大都市圈戰(zhàn)略日漸清晰，小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略或退出歷史舞臺。

任澤平分析稱，本輪房價調(diào)整可能持續(xù)到2017年底-2018年上半年。近幾輪房價周期上漲時間長、調(diào)整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調(diào)整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調(diào)整周期，預計房價將調(diào)整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓姿態(tài)。量在價先，銷售面積是判斷房價變化的先行指標。10月調(diào)控以來，房地產(chǎn)銷量大幅回落，預計價格調(diào)整也將隨后展開。由于當前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機制能夠建立，尚有轉機。

任澤平預測，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至1%-3%左右。一二線城市面臨補庫存，三四線及以下城市處于政策鼓勵去庫存。政策要求人地掛鉤，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應。2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預計為6%。從最近四年特別是最近兩年的情況看，一線、二線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資分別占全國的約11.5%、35.0%、53.5%?；跉v史數(shù)據(jù)、現(xiàn)實情況及政策，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至1%-3%左右，二次探底。房地產(chǎn)是周期之母。2016年經(jīng)濟小周期復蘇很大程度上是房地產(chǎn)投資回升帶動，2017年房地產(chǎn)投資回調(diào)將拖累經(jīng)濟二次探底，這對貨幣政策、債市、股市、大宗商品可能產(chǎn)生影響，如果2017年地產(chǎn)投資增速回調(diào)，貨幣政策會否重回寬松、大宗商品價格會否二次探底、債市會否重獲轉機、股市會否像2013年一樣實現(xiàn)風格切換。