美好的未來(lái)與殘酷的現(xiàn)實(shí)，快速的擴(kuò)張與穩(wěn)健的發(fā)展，高額的投入與微薄的利潤(rùn)，公寓運(yùn)營(yíng)更像是一種游走在取舍之間的平衡藝術(shù)。

  長(zhǎng)租公寓，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里因?yàn)槟玫睾瓦\(yùn)營(yíng)成本的制約，擴(kuò)張期的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方和投資方大部分都處于虧損階段。各方也一直都在探討，長(zhǎng)租公寓盈利的明天到底在哪里？是什么樣的一個(gè)未來(lái)？鑒于此，有人提出，未來(lái)盈利的最關(guān)鍵或許還是運(yùn)營(yíng)以及增值服務(wù)，這兩者才可能使得長(zhǎng)租公寓盈利成為可能性。在采訪中，各方關(guān)于如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品質(zhì)之間的平衡爭(zhēng)論始終存在。如何找到可持續(xù)的盈利模式成為這一行業(yè)最為凸顯的關(guān)鍵話題。

  不容小覷的擴(kuò)張期

  當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張不容小覷。隨著YOU+ 國(guó)際青年、九豬、蘑菇公寓、優(yōu)客逸家等眾多品牌長(zhǎng)租公寓紛紛占領(lǐng)北上廣深等一二線城市，目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓不難看出，服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓區(qū)別于傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的是，它為青年人群提供長(zhǎng)租的居住空間和服務(wù)，品牌化、連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化的模式運(yùn)營(yíng)，相比傳統(tǒng)的出租房會(huì)有更好的居住體驗(yàn)。

  企鵝智酷《2015 年中國(guó)網(wǎng)民房地產(chǎn)消費(fèi)潛力報(bào)告》做的一份調(diào)查報(bào)告顯示：不論是三四線城市，還是一二線，都有一半的人士沒(méi)有房產(chǎn)。在一線城市中，高達(dá)57.6％的住戶都是在租房。另一方面，租房者的消費(fèi)痛點(diǎn)仍有待發(fā)掘和解決。根據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》顯示，租房居住比例達(dá)52.20%，而在調(diào)研中僅有26.31% 表示在租房過(guò)程中未遇到權(quán)益受損問(wèn)題。可以看出，正是嗅到了旺盛的需求，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)+ 概念的火熱，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

  但是也不難看出，隨著生活理念和消費(fèi)理念的更迭，租客對(duì)房屋本身的居住條件、社交環(huán)境等更為重視，也更愿意花錢(qián)去獲取更多和居住相關(guān)的服務(wù)。這些變化也意味著未來(lái)的租賃市場(chǎng)有著巨大的發(fā)掘潛力。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也表示，這種趨勢(shì)也會(huì)影響運(yùn)營(yíng)者的思路，從而找到更符合市場(chǎng)期待的盈利模式。

  然而對(duì)于運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，他們可能沒(méi)有很多的時(shí)間來(lái)慢慢找到盈利模式，畢竟自一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的第一天起，運(yùn)營(yíng)方就已經(jīng)開(kāi)始背負(fù)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

  某長(zhǎng)租公寓相關(guān)人士向記者透露了一組數(shù)據(jù)：在亞運(yùn)村某地，一個(gè)總房間數(shù)60 多間的長(zhǎng)租公寓，前期投入共計(jì)500 多萬(wàn)元，每月的流水有40 萬(wàn)元左右；在十里河某地共有100 多間客房，前期投入1300 多萬(wàn)元，每月120 多萬(wàn)元的流水。這其中，裝修費(fèi)用、租賃房屋費(fèi)用和設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例最大。也有業(yè)內(nèi)人士透露，長(zhǎng)租公寓的盈利周期主要取決于運(yùn)營(yíng)能力。好的1-2 年就能回本，差的5 年以上。這其中存在很大變數(shù)。

  此外，還有選房模型是否科學(xué)，客流、交通、周邊租客的租金接受能力等因素，這些都是長(zhǎng)租公寓要運(yùn)營(yíng)好必須考慮的關(guān)鍵因素。所以，運(yùn)營(yíng)一個(gè)長(zhǎng)租公寓成為這個(gè)行業(yè)是否會(huì)持續(xù)壯大的特別重要的一環(huán)。

  未來(lái)的運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)

  關(guān)于運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的未來(lái)趨勢(shì)，需要討論的重點(diǎn)包括公寓租賃平臺(tái)、租賃后服務(wù)平臺(tái)、社區(qū)資產(chǎn)管理平臺(tái)、二房東平臺(tái)以及公寓社交化。目前這些內(nèi)容對(duì)于長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，都還處于很初級(jí)的階段。那么未來(lái)可能會(huì)有哪些趨勢(shì)變化？

  在本次專題研討會(huì)上，有關(guān)方面表示未來(lái)的趨勢(shì)最先發(fā)生變化的一定是來(lái)自由單一房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。運(yùn)營(yíng)方會(huì)在這方面有一個(gè)轉(zhuǎn)變。業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來(lái)所有公寓公司去努力的方向，未來(lái)可能還會(huì)有很多開(kāi)發(fā)商以及經(jīng)紀(jì)公司切入到物業(yè)資產(chǎn)管理。這些都將成為運(yùn)營(yíng)方在運(yùn)營(yíng)公寓時(shí)需要考慮的新因素和情況。

  此外，關(guān)于長(zhǎng)期持有和托管也會(huì)有變化。目前主要是集中包租方式，未來(lái)由于隨著房屋資產(chǎn)管理會(huì)成為所有公寓公司努力的方向，那么由包租方式演變成房屋托管，這是必然趨勢(shì)。首先，包租從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不是最理想的模式，這是一個(gè)重資產(chǎn)的策略?？墒前庠诂F(xiàn)階段是需要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)包租之后，公寓管理方可以對(duì)這個(gè)樓盤(pán)有一個(gè)定價(jià)權(quán)?？墒请S著時(shí)間推移，形成品牌效應(yīng)的時(shí)候，一定要改變成托管模式。托管模式可以由重資產(chǎn)重心逐漸向運(yùn)營(yíng)管理為重心轉(zhuǎn)移。

  正如酒店業(yè)一樣，單一區(qū)域經(jīng)營(yíng)最終會(huì)成為區(qū)域經(jīng)營(yíng)。但是對(duì)于公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)這個(gè)策略是否還適用？那倒未必。首先，突然進(jìn)行跨城市的異地?cái)U(kuò)張其實(shí)有悖于公寓行業(yè)的初衷，那就是滿足所在地人群的需求。不同的城市需求不同，規(guī)?；瘡?fù)制只會(huì)導(dǎo)致受眾人群無(wú)法得以完全滿足。所以公寓運(yùn)營(yíng)方目前達(dá)成較為一致的觀點(diǎn)是，選擇一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)做透，做到市場(chǎng)占有率第一，而不是追求不同城市的擴(kuò)張。

  對(duì)于運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，單單只是收租來(lái)維持運(yùn)營(yíng)平衡是一件非常困難的事，那么如何將租賃消費(fèi)升級(jí)和金融產(chǎn)品融合，建立一個(gè)復(fù)合型的收入才是理想模式。這也是未來(lái)運(yùn)營(yíng)方會(huì)著重考慮的問(wèn)題，因?yàn)閷?duì)于運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，盈利模式永遠(yuǎn)都是最關(guān)鍵的出路。

  此外，結(jié)合國(guó)外運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)公寓運(yùn)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)營(yíng)方未來(lái)也需要參照。早在1969 年，美國(guó)最大的出租公寓運(yùn)營(yíng)商（Equity residentialproperties）EQR 就已經(jīng)成立，隨著REITs 的發(fā)展，美國(guó)公寓類REITs 常年保持著8% 左右的收益率，其后在1993 年上市，是美國(guó)第一家上市的出租公寓REITs，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的成員，目前市值已經(jīng)達(dá)到275 億美元。定位于收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓，在全美擁有300 多處物業(yè)、11 萬(wàn)套公寓。EQR 的發(fā)展歷史對(duì)于未來(lái)中國(guó)公寓企業(yè)的發(fā)展有著重要的借鑒作用。

  如何運(yùn)營(yíng)好一個(gè)公寓，正如如何將一個(gè)制造完成的飛機(jī)安全開(kāi)上天再安全開(kāi)回來(lái)一樣重要。在未來(lái)，資產(chǎn)擁有方和被托管方更應(yīng)該具備平等的話語(yǔ)權(quán)，同時(shí)又有法律制度的保障，進(jìn)而這個(gè)行業(yè)才會(huì)平衡健康發(fā)展下去。