“地產(chǎn)老炮”如何看待房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，他將為難題重重的商業(yè)地產(chǎn)帶來哪些改變？本期和訊房產(chǎn)《大咖和你說》將對話中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪網(wǎng)創(chuàng)始人陳云峰，聽他聊地產(chǎn)之道。

 “商辦新政的出臺意味著市場迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)”

和訊房產(chǎn)：北京3•26商辦新政，會給商辦市場帶來哪些影響？目前業(yè)界的看法不一。您怎么看新政對市場的影響?

陳云峰：業(yè)界對3•26新政的嚴(yán)厲性估計(jì)并不足。實(shí)際上，新政意味著商業(yè)地產(chǎn)將迎來轉(zhuǎn)折性時(shí)代。

一是調(diào)控升級。商辦限購，其中涉及寫字樓、公寓、商業(yè)，也可以說適用于所有非住宅。

二是終結(jié)散售。最厲害的是限面積，500平方米。一般在傳統(tǒng)商業(yè)切分中，小于100平方米，占50%；100--350平方米，占30%，300-500平方米占20%，500平方米以上只占10%，也就是說大于500平方米的商業(yè)就像生孩子時(shí)生雙胞胎一樣，現(xiàn)在文件規(guī)定：必須生雙胞胎。

三是鼓勵投資：限個人不限公司，公司可以買；

四是支持租賃和運(yùn)營：限售不限租賃，商辦物業(yè)運(yùn)營時(shí)代來臨。

五是開發(fā)商賣房子會更難，很難，非常難。必須轉(zhuǎn)型。

六是行業(yè)變革。以北京為首的中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)來臨。2017年，中國房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)來臨。

和訊房產(chǎn):3月份以來，除了熱點(diǎn)一線、二線城市，包括很多三四線城市都相繼收緊調(diào)控政策。您如何看待目前的全國樓市狀況？

陳云峰：總體來看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是分化的，一線城市和熱點(diǎn)城市房子不愁賣，但是很多三四線城市嚴(yán)重供過于求。

具體而言，諸如天津（樓盤），鄭州（樓盤），南京（樓盤）、杭州（樓盤），合肥（樓盤）等城市，作為經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，本身消費(fèi)力沒有問題，又有強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在支撐，這些城市的房地產(chǎn)市場被普遍看好。但是像經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱的石家莊（樓盤）、蘭州（樓盤）、烏魯木齊等城市，樓市潛力還有待挖掘。

房地產(chǎn)政策方面，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，實(shí)施差別化管理，給予有庫存壓力的城市以刺激政策；而過熱的城市則需要進(jìn)一步限制，同時(shí)，信貸政策也要根據(jù)不同的市場熱度進(jìn)行調(diào)整。

和訊房產(chǎn):您如何評價(jià)2016年房地產(chǎn)市場？對今年的房地產(chǎn)市場形勢如何判斷？

陳云峰：去年房價(jià)和成交量的大幅上漲，一定程度上透支了市場需求。2016年北京房價(jià)、成交量上漲了35%-40%，已經(jīng)超過了歷史最好水平的2007年。

今年的樓市總體趨勢是回調(diào)，成交量下降，價(jià)格受影響，對于需求旺盛，供應(yīng)有限的北京來說，房價(jià)不可能跌，但是增速會明顯下降。從前兩個月的成交數(shù)據(jù)看，成交量已經(jīng)下滑到2015年的水平，照此來看，今年的銷售量應(yīng)該會下滑30%左右，對于去年能夠達(dá)到3000億業(yè)績的房企來說，假設(shè)項(xiàng)目體量不變，今年的業(yè)績應(yīng)該會回落到2100億的水平。

2017年是房地產(chǎn)市場維穩(wěn)的一年。以前給過一二線城市的利好政策，將陸續(xù)收回，進(jìn)一步限購限貸限價(jià)，不排除會給三四線一些鼓勵政策，這是符合預(yù)期的。