嚴(yán)格的商住房限購政策落地后，北京（樓盤）迎來了首批相關(guān)地塊的入市。3月30日下午，北京土地市場連續(xù)出讓三宗商辦性質(zhì)用地，其中一宗位于大興區(qū)生物醫(yī)藥基地，兩宗位于朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)，最終三地塊分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價率落槌。在業(yè)內(nèi)看來，雖然成交結(jié)果未達(dá)此前市場預(yù)期，但由此不難看出開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽聪鳒p，這既是出于繼續(xù)在北京市場發(fā)展的必要，也是為了對自身資產(chǎn)進(jìn)行一定程度的沉淀。

溢價率近三成

掛牌文件顯示，頗受市場關(guān)注的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1113-603地塊用地性質(zhì)為F3其他類多功能用地，建筑控制面積9.2萬平方米，出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年。最終經(jīng)過33輪舉牌，該地塊以總價22.5億元被華潤+招商+環(huán)渤海正奇聯(lián)合體競得，溢價率為27.8%，折合樓面價2.44萬元/平方米（不考慮自持面積）。而位于相鄰位置的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1113-604地塊用地性質(zhì)也為F3其他類多功能用地，建筑控制面積7.6萬平方米，出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年。最終經(jīng)過29輪競價，該地塊被金茂以20.4億元摘得，溢價率達(dá)40.7%，折合樓面價2.68萬元/平方米。

同日出讓的地塊還包括大興區(qū)北臧村生物醫(yī)藥基地DX00-0502-0008地塊，用地性質(zhì)為F3其他類多功能用地，建筑控制面積7.3萬平方米，出讓年限同樣為商業(yè)40年、辦公50年。最終經(jīng)過23輪競價，該地塊被東亞以10.6億元收入囊中，溢價率達(dá)27.7%，折合樓面價1.45萬元/平方米。

3月26日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商業(yè)、辦公類項(xiàng)目只能銷售給企事業(yè)單位、社會組織等，個人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個人購房貸款。

受此影響，業(yè)界此前普遍預(yù)計(jì)房企在京拿地?zé)崆閼?yīng)有所減弱，因而上述地塊交易將遇冷，但競拍結(jié)果卻顯示，該三宗商辦用地吸引了20余家企業(yè)角逐，且舉牌輪次也達(dá)到了數(shù)十輪。有分析指出，雖然政策重壓將導(dǎo)致部分房企出手謹(jǐn)慎，但它們的拿地?zé)崆閰s并未降低。

房企熱情不減

業(yè)界普遍認(rèn)為，在北京繼續(xù)發(fā)展的必要性以及自身資產(chǎn)沉淀的需要，或許是促使眾多房企“鋌而走險”的根源。據(jù)一位參與此次拿地的開發(fā)商介紹，有許多房企來競拍這三宗商辦用地，其實(shí)是為了“生存”，無論是北京本地的房企還是全國化布局房企的北京分公司，都要拿地建項(xiàng)目。但是，近年來北京出讓純住宅用地極少，即使是在限購、各種嚴(yán)苛條件限制之下，商業(yè)辦公用地還是會引起開發(fā)商爭搶。

另一方面，盡管“3·17”之后，北京密集出臺樓市調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)市場過快上漲。但是，長期來看，北京等一線城市房地產(chǎn)市場仍較為安全，不過北京拿地的開發(fā)商也會考慮安全邊際，在成本及利潤可控的情況下去拍地。“雖然商辦用地有諸多的限制，但房企還在大舉拿地，主要還是房企自身對資產(chǎn)沉淀的需要。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，房產(chǎn)市場化改革20余年時間里，開發(fā)商在滾動開發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式中確實(shí)獲取了不低的利潤，但與購得房產(chǎn)后長期持有的小業(yè)主動輒20-30倍的回報率相比，則遜色不少。

郭毅進(jìn)一步指出，在北京這樣的超一線城市，數(shù)以兆億計(jì)的資金涌動中，惟有沉淀下核心資產(chǎn)，方能久遠(yuǎn)，“快進(jìn)快出”的開發(fā)模式促成房企的規(guī)模化增長，但在房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場的今天，越來越多的房企開始轉(zhuǎn)變固有模式，嘗試通過長期運(yùn)營來保持企業(yè)的長期發(fā)展。

未來仍有市場

值得一提的是，此次出讓的三宗地塊均附帶了一個額外要求，即競得房企需自持經(jīng)營至少50%的建筑面積長達(dá)20年，疊加已有的單套分割面積不低于500平方米、只能以公司名義購買的條件，如此多的限制之下，拿地房企如何運(yùn)營才能從中獲利？在郭毅看來，較低的土地成本、可控的開發(fā)成本，對于開發(fā)商而言，商辦的租售比遠(yuǎn)超相近位置、小業(yè)主以市場價購得的住宅，將其開發(fā)為類airbnb產(chǎn)品，租金回報亦頗為可觀。

以華潤招商聯(lián)合體摘得的金盞鄉(xiāng)603地塊為例，整體樓面價24369元/平方米，疊加建安每平方米成本約為3萬元，租金僅按4元/平方米/日計(jì)算，租售比不過1：250，隨著金盞金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)，租金收益的增長曲線可以預(yù)見。

另一個方案是，以商辦項(xiàng)目為基礎(chǔ)，開發(fā)商成立資產(chǎn)運(yùn)營公司，推出資管計(jì)劃，想購買的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。此外，小業(yè)主每年交納少量管理費(fèi)支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開放，隨時辦理產(chǎn)權(quán)交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開辦公司，也不受限購影響，房產(chǎn)可以自用、出租或轉(zhuǎn)讓資管計(jì)劃的使用權(quán)，小業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費(fèi)。對于今后北京商辦地塊項(xiàng)目的交易走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，盡管已經(jīng)基本失去了出售的可能，但即使作為持有型物業(yè)，商辦產(chǎn)品在幫助房企分?jǐn)偝杀痉矫嬉廊挥幸欢ǖ膬r值。

北京商報記者 彭耀廣 張暢