上海對(duì)住宅嚴(yán)格限購(gòu)的背景下，“類(lèi)住宅”成為備受購(gòu)房人和投資者關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。由于其土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公，而產(chǎn)品實(shí)際呈現(xiàn)形式具有居住功能，因此被稱(chēng)為“類(lèi)住宅”產(chǎn)品。

  在今年一月暫停“類(lèi)住宅”項(xiàng)目網(wǎng)簽后，上海也在近期對(duì)“類(lèi)住宅”項(xiàng)目開(kāi)始了集中整治。同策房產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，上?，F(xiàn)有60—70個(gè)“類(lèi)住宅”項(xiàng)目，這些房企正處于迷茫狀態(tài)，對(duì)“類(lèi)住宅”政策及市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的關(guān)注。分析師指出，開(kāi)始整頓“類(lèi)住宅”后滬大部分項(xiàng)目銷(xiāo)售停滯， 而此前已經(jīng)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，也面臨著挑戰(zhàn)。

  滬140多個(gè)項(xiàng)目被叫停

  近期有部分樓盤(pán)業(yè)主向媒體表示，此前購(gòu)買(mǎi)的一些商住項(xiàng)目被開(kāi)發(fā)商告知，將被拆除煤氣、衛(wèi)生間等設(shè)施，因而可能會(huì)失去居住功能。

  “春節(jié)前后開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)了通知，之后陸續(xù)開(kāi)始整改。”有業(yè)主認(rèn)為，沒(méi)有煤氣、拆除廚房也還好，最多不能做飯。但拆除房間獨(dú)立的上下排水，房間里將沒(méi)有獨(dú)立的衛(wèi)生間及浴室、需要共用衛(wèi)生間，這將對(duì)在自己房間內(nèi)實(shí)現(xiàn)相對(duì)獨(dú)立的居住功能形成嚴(yán)重影響。

  上海對(duì)“類(lèi)住宅”的整頓，使這些以商辦性質(zhì)出讓?zhuān)瑓s以類(lèi)似住宅形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上的項(xiàng)目，處于相當(dāng)尷尬的境地。

  上海一家房企市場(chǎng)部人士3月30日表示，待銷(xiāo)售的項(xiàng)目，按現(xiàn)在的形勢(shì)肯定是沒(méi)辦法賣(mài)了。但已經(jīng)賣(mài)出去的，則比較棘手。

  “有的業(yè)主到售樓處要求退房、退款；有的并不要求退房，而是要求履行廣告承諾，仍然具有居住功能。因?yàn)槿ツ曩I(mǎi)的房，今年的價(jià)格已經(jīng)不一樣，如何處理也讓我們有些不知所措。”前述房企市場(chǎng)部人士說(shuō)。

  在開(kāi)始對(duì)“類(lèi)住宅”項(xiàng)目整改前，今年1月上海突然叫停了“類(lèi)住宅”項(xiàng)目的網(wǎng)簽。

  1月7日上海市住建委發(fā)布公告，住建委會(huì)同相關(guān)部門(mén)將對(duì)滬商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間將暫停網(wǎng)上簽約。住建委表示接到商辦項(xiàng)目違規(guī)銷(xiāo)售、擅自改建的投訴，一些項(xiàng)目還在銷(xiāo)售中虛假宣傳，誤導(dǎo)購(gòu)房人。

  據(jù)了解，1月暫停網(wǎng)簽后，上海約有140多個(gè)項(xiàng)目被指暫停，這些項(xiàng)目被指將商辦以“類(lèi)住宅”形式銷(xiāo)售。

  一家中型房企高層表示，閔行、嘉定等區(qū)縣有相當(dāng)一部分商辦項(xiàng)目，牽涉到整改。而閔行區(qū)，被業(yè)界稱(chēng)為在滬整改力度較大的區(qū)縣之一。

  今年2月份，有媒體報(bào)道了一份關(guān)于閔行區(qū)對(duì)“類(lèi)住宅”分類(lèi)處置的方案，引起了市場(chǎng)關(guān)注的目光。

  媒體報(bào)道的這份方案顯示，今年1月底閔行區(qū)擬定了工作原則。專(zhuān)項(xiàng)整治工作，將圍繞前期鎖定的27個(gè)在閔行區(qū)的疑似“類(lèi)住宅”項(xiàng)目，暫停4個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目辦理小產(chǎn)證。

  按整治的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，整治將分為調(diào)查取證、制定方案、立案查處、集中約談等幾個(gè)階段。此外，閔行區(qū)還從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，對(duì)“類(lèi)住宅”進(jìn)行了梳理分析研究，將重點(diǎn)聚焦在開(kāi)發(fā)商的違法、違規(guī)行為上。

  年成交額破1900億

  如何處置“類(lèi)住宅”項(xiàng)目，不僅受到購(gòu)房者關(guān)注，近期也引起在滬開(kāi)發(fā)商的密切關(guān)注。

  上海一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，雖然公司類(lèi)住宅的項(xiàng)目不多，但有一些項(xiàng)目被列在整改范圍內(nèi)，的確給銷(xiāo)售和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了難題。

  “我們也和政府及監(jiān)管部門(mén)做了建議，希望可以按銷(xiāo)售、驗(yàn)收、入住不同的階段，分層次處理。未銷(xiāo)售未驗(yàn)收也未入住的，進(jìn)行拆除整改；已銷(xiāo)售已住的，是否可以保留部分功能進(jìn)行整改，通過(guò)不同層次解決，給市場(chǎng)一定緩沖期。但目前我們也只是建議，后續(xù)究竟會(huì)怎么實(shí)施，我們也在密切跟蹤中。”前述開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

  在滬可能受到影響的“類(lèi)住宅”數(shù)量有多少。據(jù)同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)，按已經(jīng)獲得預(yù)售許可證、但并未售的面積統(tǒng)計(jì)口徑，至今年2月底，上海約有90.9萬(wàn)平米左右“類(lèi)住宅”存量。從去化速度來(lái)看，相比去年全年月度均值，今年上海類(lèi)住宅的去化速度已經(jīng)大幅降低。