編者按/對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，伴隨土地價格的一路飆升，通過并購或者資本市場的運作獲取“地塊”的能力越來越成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一。融創(chuàng)中國（下文亦可稱融創(chuàng)）就是在這樣的背景下脫穎而出。

2017年3月28日，融創(chuàng)在香港召開2016年全年業(yè)績報告發(fā)布會稱，融創(chuàng)全年實現(xiàn)合同銷售金額1506億元，同比增長121%；全年實現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元，同比增長54%；毛利48.5億元，同比增長70%。2017年融創(chuàng)將銷售目標確定為2100億元。據(jù)創(chuàng)融官方資料顯示，2015年，融創(chuàng)的銷售金額還只有734.6億元，業(yè)績在全國房企中位居行業(yè)第九，到2016年，躍居行業(yè)第七。而在相關的行業(yè)榜單中，融創(chuàng)的綜合發(fā)展能力更是躍居行業(yè)第五。

德銀發(fā)表研報表示，首次給予融創(chuàng)中國（01918.HK）“買入”評級。原因主要由于過去14個月融創(chuàng)積極的土地收購及并購舉措，新增土地面積超3900萬平方米。預計融創(chuàng)可售資源達8500億元，將確保未來的強勁銷售。

那么，融創(chuàng)是如何進行如此大規(guī)模又如此頻繁的土地收購及并購的呢？眾所周知，龐大的土地儲備與一家企業(yè)的資金鏈關系密切，如何實現(xiàn)資金有效快速回收？如何降低融資的財務成本？如何打造基于未來的并購模式并尋求相應的并購標的？恰恰是融創(chuàng)在這輪快速增長中“吸睛”的亮點。

在融創(chuàng)2016年度業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)管理層也表示，“公司過去幾年快速增長，得益于對市場的精準預判，以及內部嚴格的風險管控。2016年，公司果斷布局，積極拓展，獲得大量價低質優(yōu)的土地儲備，且均處于變現(xiàn)能力極強的一線、環(huán)一線和核心城市，這為公司未來的持續(xù)增長奠定了堅實基礎。”本期商業(yè)案例從戰(zhàn)略、財務等方面進一步分析融創(chuàng)在市場上的公司技術。

并購

全線出擊 大舉并購

在土地市場上，國際買家一貫遵循的黃金法則是“位置、位置、還是位置”。第一個位置指的是經(jīng)濟高速發(fā)展的國家，第二個位置是指經(jīng)濟高速發(fā)展國家的核心城市，第三個位置是指核心城市的黃金地段。而融創(chuàng)在國內土地市場的布局恰恰也遵循的這一原則。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰，共獲取2143萬平方米土地，其中60%地塊以收并購方式獲得，第四季度，融創(chuàng)獲取土地1150萬平方米，收并購比例更是達到82%。進入2017年，融創(chuàng)并沒有放慢土地收購的步伐，反而是并購手筆越來越大，并購目標也越來越清晰。來看一下融創(chuàng)中國近期頻繁的土地并購事件：

并購北京融智瑞豐、聯(lián)創(chuàng)融錦

2017年3月1日，融創(chuàng)中國董事會發(fā)布公告顯示，融創(chuàng)間接全資附屬公司北京融創(chuàng)分別與天津博聯(lián)投資、聯(lián)想（北京）簽訂股權轉讓協(xié)議，以6.87億元人民幣收購北京融智瑞豐30%的股權及債權，以16.17億元人民幣收購聯(lián)想旗下聯(lián)創(chuàng)融錦49%的股權。由此，整個收購耗資人民幣23.04億元。

值得注意的是，本次收購的目標公司及附屬公司主要從事合肥融科城及武漢融科天域項目的開發(fā)，而在此次收購之前，融創(chuàng)已經(jīng)實益擁有了北京融智瑞豐70%的權益，以及聯(lián)創(chuàng)融錦37.5%的權益，而且已實益擁有合服融科城項目41.5%的權益及武漢融科天域項目35.7%的權益。這意味著，在本次收購完成后，北京融智瑞豐和聯(lián)創(chuàng)融錦將成為融創(chuàng)中國的間接全資附屬公司，融創(chuàng)也將間接擁有合肥融科城及武漢融科天域項目的全部權益。

公開信息顯示：合肥融科城項目位于中國安徽省合肥市，主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，總占地面積約401,595平方米，總建筑面積約1,515,704平方米及未售面積約918,733平方米。 武漢融科天域項目位于中國湖北省武漢市，主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，總占地面積約47,129平方米，總建筑面積約164,950平方米及未售面積約3,457平方米。

對于這起收購的理由，融創(chuàng)表示，“本公司一直堅持在中國市場的區(qū)域深耕戰(zhàn)略，已經(jīng)布局國內主要核心一二線城市，收購事項將進一步增加本公司在合肥和武漢的土地儲備和市場份額，并進一步鞏固本集團在合肥和武漢市場的領先地位及品牌影響力。”當然，這不過是融創(chuàng)核心一二線城市土地并購戰(zhàn)略中的一個事件而已。

并購金科地產(chǎn)

此前，融創(chuàng)披露了收購金科地產(chǎn)的消息。在2016年，恒大曾舉牌 金科股份 ，引發(fā)業(yè)內廣泛關注。當時，對于這一舉牌，行業(yè)內的分析顯示：金科擁有巨量的潛在土地儲備，想象空間巨大，競爭優(yōu)勢明顯，最關鍵的是金科位居都市圈內部的一級輻射城市，在承接超大城市的外溢需求方面最有利，成長價值最高，而且金科的股權足夠分散。正是在這樣的背景下，融創(chuàng)中國對金科股份的收購顯得更富戰(zhàn)略意義。根據(jù)融創(chuàng)中國披露的信息顯示，集團于2016年11月11日至2017年1月24日，以17.23億元人民幣的代價在公開市場上進一步收購了總計約3.30億股金科股份，約占金科地產(chǎn)在公司公告期全部已發(fā)行股份的6.17%。收購完成后，融創(chuàng)將間接持有約12.37億股金科股份，占總發(fā)行股份的23.15%，總的支付代價為57.23億元。

對于這起收購，融創(chuàng)表示，“金科地產(chǎn)在中國主要的核心二線城市從事房地產(chǎn)開發(fā)，擁有高質量的土地儲備，本公司看好金科地產(chǎn)的未來發(fā)展前景，相信本次投資將會帶來較好的投資回報。”

并購擁有目標地塊的非上市公司

除了對上市公司的股權投資之外，對擁有目標地塊的非上市公司的收購也是融創(chuàng)并購策略的一大方向。

1月6日，成都融創(chuàng)以總計13.53億元人民幣收購了兩家目標公司，本次收購直指成都市高新區(qū)新川項目的開發(fā)，公開信息顯示，新川地塊的產(chǎn)品類型為住宅和商業(yè)，總占地面積95626平方米，總建筑面積為387527平方米，可售面積為387527平主米，目前該項目尚未開始銷售。值得注意的提，這起低調的收購恰恰顯示了融創(chuàng)在土地并購方面有計劃有步驟的“謀略”。

融創(chuàng)中國披露的信息顯示，“第一家目標公司持有第二家目標公司90%股權，第一次收購完成后，成都融創(chuàng)將持有第一家目標公司100%的股權，第二次收購完成后，將直接持有第二家目標公司10%的股權，并通過第一家目標公司持有其90%股權，由此，兩家目標公司成為本公司的間接全資附屬公司。”

不僅如此，2017年投資動作頻頻的融創(chuàng)在1月9日還通過增資以人民幣26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權；1月13日，又以150億元巨資投給了市公司上“風雨飄搖”的樂視。

當然，孫宏斌并非總是判斷收購利好的一面，2016年初，孫宏斌就看到了一線城市拿地的問題，“土地太貴了，競爭激烈”，彼時，融創(chuàng)調整了向二線城市滲透的戰(zhàn)略，同時在保證資金鏈的情況下強化并購策略，孫宏斌表示，“要視后續(xù)信貸政策而定，但是融創(chuàng)的并購不會停。”事實證明，這一并購策略讓融創(chuàng)“開疆拓土”同時有效地控制拿地成本。以2015年底融創(chuàng)在杭州直接拿地的價格與上述并購案所需資金稍作對比，就不難看出這一端倪。

2015年底，備受各大房企關注的景芳三堡、筧橋地塊拍賣中，融創(chuàng)杭州區(qū)域公司先以總價11.4億元，折合樓面價23268元/平米，擊敗10家競爭對手，奪得錢江新城江景芳三堡地塊；隨后，又以19.35億元，折合樓面價16357.55元/平米，力克其余12家競買單位，拿下城東新城核心區(qū)筧橋地塊，強勢布局杭州城東新城板塊。

對于融創(chuàng)在土地市場的并購行為，德銀就表示，“融創(chuàng)在并購市場上獲得了豐富的經(jīng)驗，融創(chuàng)是土地市場的并購專家。”

德銀的統(tǒng)計顯示，截至目前，融創(chuàng)中國已經(jīng)進行了50項并購交易，過去14個月土地儲備合計達2600萬平方米，令其在開發(fā)中具有強大的優(yōu)勢。

融創(chuàng)中國發(fā)布的信息也顯示，融創(chuàng)目前已進入了20多座一二線核心城市，擁有156個高端項目，分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角和中西部地區(qū)。

資金

資金鏈的“支撐”

“聚焦核心區(qū)域，打造高端精品”是融創(chuàng)的企業(yè)戰(zhàn)略，但是一二線核心城市核心區(qū)域的土地價格不菲，即使能夠通過資本市場的并購來控制成本，但對于不斷擴張的融創(chuàng)來說，資金鏈的“支撐”仍然是一個巨大的問題。更何況，在這個問題上，作為融創(chuàng)創(chuàng)始人的孫宏斌在順馳問題上曾有過切膚之痛。

對于這一問題，融創(chuàng)相關負責人表示，“融創(chuàng)要在過去土地獲取的經(jīng)驗和能力積累基礎上，繼續(xù)積極判斷市場、審慎決策，在現(xiàn)金流絕對安全的前提下，獲取價格合理、并且即使在市場波動情況下仍支持周轉的優(yōu)質土地儲備。”

那么，如何獲得安全的現(xiàn)金流呢？

接近融創(chuàng)的業(yè)內人士李冰（化名）告訴《中國經(jīng)營報》記者，“對于融創(chuàng)來說，現(xiàn)金流一方面要依賴地產(chǎn)，另一方面則要不斷優(yōu)化融資結構，盡量降低融資的財務成本。”眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風險、高產(chǎn)出的特性，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持。融資方式的選擇直接決定著企業(yè)的可行戰(zhàn)略。

一般來說，良性銷售的房地產(chǎn)企業(yè)可以幫助獲取相應的內部融資，也就是在自有資金上獲得支持，比如可供抵押貼現(xiàn)的票據(jù)、債券，可出售的經(jīng)營性和存量物業(yè)，以及近期可回收的各種款項。在這方面，融創(chuàng)實質上做到了企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流支撐的良性循環(huán)。公開信息顯示，融創(chuàng)中國2016年的銷售業(yè)績高達1553.1億元，這為融創(chuàng)在土地市場的一系列并購做好了資金上的“準備”。

在李冰看來，“融創(chuàng)高速成長的銷售業(yè)績與其企業(yè)戰(zhàn)略的定位關系密切，由于定位于一二線核心城市的核心區(qū)域的高端項目，高凈值客戶比較多，讓融創(chuàng)在地產(chǎn)銷售上并不發(fā)愁。”

發(fā)行企業(yè)債

融創(chuàng)中國在多起并購事件中闡述并購的資金來源時曾表示，公司2016年銷售業(yè)績高達1553.1億元，為公司儲備了大量可動用現(xiàn)金。另一方面，融創(chuàng)中國在優(yōu)化融資策略以及降低融資的財務成本上也不遺余力。從2014年到2016年，融創(chuàng)中國很好地利用企業(yè)債的發(fā)行來幫助企業(yè)獲得長期且成本低廉的資金。

融創(chuàng)先是在2014年底向境外發(fā)債近4億美元之后，2015年8月，融創(chuàng)繼續(xù)宣布，確定境內發(fā)售總規(guī)模50億元的首期債券，用于償還金融機構貸款及補充本公司的一般營運資金。其中，第一類票面利率4.5%，發(fā)行人在第三年末具有上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權的5年期債券；另一類則是票面利率5.7%的5年期債券。兩類債券將分別發(fā)行25億元。

2016年8月，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司又宣布公開發(fā)行2016年公司債券（第一期），向合格投資者公開發(fā)行面值不超過40億元（含40億元）的公司債券，其中首期債券基礎發(fā)行規(guī)模為10億元，可超額配售不超過30億元。

對于上述多次債券發(fā)行的效果，融創(chuàng)中國2016年中報顯示，“融資渠道的開拓和融資結構的調整，使得公司融資成本大幅下降，到上半年末公司加權平均融資成本由2015年12月底的7.6%下降至6.36%。”同時，“得益于合同銷售的大幅增長以及隨之而來的現(xiàn)金回款增加，截至報告期末，公司擁有可動用現(xiàn)金401億元，大量的現(xiàn)金儲備符合公司關于資金安全方面的戰(zhàn)略考慮，也為將來的進一步拓展業(yè)務提供了充足準備。”

李冰告訴記者，“雖然銀行貸款是大多數(shù)房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展的支柱，一般來說房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有60%來源于銀行貸款，但是伴隨貸款門檻的提升以及貸款利率的提高，債券融資逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)新的偏好。相對于銀行貸款來說，債券融資的資金使用期限較長，成本低于發(fā)行股票，籌資范圍廣、金額大，而且利潤相對要低。”

此外，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年中期融創(chuàng)中國發(fā)行的永續(xù)債為68.25億元。

永續(xù)債是沒有明確的到期日，或者說期限非常長的債券。投資者不能在一個確定的時間點得到本金，但是可以定期獲取利息。所以，永續(xù)債是一種介于債權和股權之間的融資工具。永續(xù)債在會計賬目里面是列為權益，不是負債。公司給永續(xù)債持有人還息不作為利息支出，而是股東權益的“分紅”。

正是源于發(fā)行債券對公司融資結構的優(yōu)化，融創(chuàng)開始被國際投行看好。德銀就表示，“由于借款成本將減少及主要城市（上海、杭州、天津、北京、武漢）平均售價提高，預期2016~2018財年的盈利年復合增長率達60%，公司盈利回升將令其凈資產(chǎn)回報率提升至逾20%。”

觀察

遭“質疑”的收購

應該說，融創(chuàng)從一個純粹的地產(chǎn)企業(yè)跨界進入其他行業(yè)，是引起社會關注的重要原因。代表性案例就是融創(chuàng)以150億元巨額資金投資“風口浪尖”上的樂視，這起并購案讓融創(chuàng)受到了不少投資人的質疑。

對于這起收購，業(yè)內曾猜測融創(chuàng)中國看中的是樂視手中儲備的土地資源，不過，融創(chuàng)則表示，“基于中國巨大的人口基數(shù)和購買力的持續(xù)提升，公司長期看好科技創(chuàng)新和消費升級領域的投資機會，樂視以其獨具競爭力的大屏硬件平臺為載體，以視頻、影視、體育、游戲為內容，建立了完善的樂視生態(tài)娛樂系統(tǒng)，具有極大的發(fā)展空間。融創(chuàng)投資的項目為樂視生態(tài)系統(tǒng)中已經(jīng)成熟和擁有競爭力的業(yè)務板塊，所以公司相信投資將會為公司帶來較好的資本回報。”

同時，融創(chuàng)中國強調“本公司與樂視在房地產(chǎn)領域有較大的合作空間，也將為本公司房地產(chǎn)業(yè)務的進一步提升帶來持續(xù)的益處”。對于這起收購，樂視生態(tài)的另一個投資人鑫根資本創(chuàng)始合伙人曾強曾告訴記者，“融創(chuàng)和樂視之間存在非常好的戰(zhàn)略協(xié)同，這一協(xié)同有可能幫助樂視實現(xiàn)新的‘生態(tài)化反’。”

在曾強看來，“融創(chuàng)成為樂視致新的二股東，向其派駐董事、財務，對樂視致新的投資力度是最大的，樂視致新目前有1000萬的電視用戶，去年一年就增長了600萬臺，而且是超大型電視 ，應該說已經(jīng)進入到智慧家庭最重要的入口，融創(chuàng)與樂視的結合，有可能產(chǎn)生從交鑰匙前的房地產(chǎn)商，到交鑰匙后的智慧家庭的入口的一個巨大的化學反應，這將為企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的想象空間。”

顯然，從這個角度來看，這起并購應該是孫宏斌幫助融創(chuàng)架構的一場面向未來的并購。

不過，這起投資的風險對孫宏斌來說，也并不輕松。在披露的投資報告中，孫宏斌為這起投資設置了多個前提性條件，其中包括要求賈躍亭將其持有的 樂視網(wǎng) 股份質押比例降到50%及以下，且應確保在此后其所持有的上市公司股份質押比例維持在這一水平。

據(jù)樂視致新總裁梁軍透露，“樂視與融創(chuàng)已經(jīng)達成進一步戰(zhàn)略合作，涉及超級電視銷售、融創(chuàng)房產(chǎn)銷售、精準營銷等領域。今后融創(chuàng)部分精裝高端地產(chǎn)，都將標配樂視70英寸及以上型號的超級電視。”

此外，雙方還將在 IP、用戶、技術、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及引進等方面展開合作，助力融創(chuàng)中國加速實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”戰(zhàn)略。

融創(chuàng)一年多的調研結果顯示了高端人群居住生活中的五大實際“痛點”：即“一、住不進去的豪宅，設計與配套的硬件缺失；二、循規(guī)蹈矩的物業(yè)，缺乏靈活性的服務；三、敲不開門的鄰居，社區(qū)鄰里文化冷漠；四、用不上的智能，科技配套華而不實；五、誰都能用的VIP，沒有針對高端業(yè)主群的定制化多元化服務”。

顯然，融創(chuàng)與樂視的合作，將很可能為融創(chuàng)在智慧家的發(fā)力上突顯價值。甚至有可能如曾強所說“產(chǎn)生從交鑰匙前的房地產(chǎn)商，到交鑰匙后的智慧家庭”。