“佳兆業(yè)復(fù)不了牌，它的年報(bào)永遠(yuǎn)出不來(lái)。”融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌這句預(yù)言沒(méi)有成真——融創(chuàng)曾被引入并購(gòu)佳兆業(yè)，但最終未果。

時(shí)隔兩年，佳兆業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人、主席郭英成帶著一眾高管重回香港資本市場(chǎng)。3月27日，佳兆業(yè)在港交所復(fù)牌，并召開了自2015年3月31日停牌以來(lái)的首場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

前一晚，佳兆業(yè)一次性地發(fā)出了2014年至2016年的5份業(yè)績(jī)報(bào)告，解除了復(fù)牌的最后一道封印。

最新的一份年報(bào)顯示，2016年，佳兆業(yè)錄得合約銷售金額為298億元，同比增長(zhǎng)222%，重回全國(guó)銷售權(quán)益金額排行榜前40位。

2014年11月開始，因卷入深圳某官員貪腐案，佳兆業(yè)旗下項(xiàng)目被政府“鎖盤”（限制交易），隨后陷入現(xiàn)金流枯竭、創(chuàng)始人退出、債務(wù)違約、破產(chǎn)重組等一系列危機(jī)。同時(shí)，因不能簽發(fā)財(cái)報(bào)，佳兆業(yè)被港交所長(zhǎng)期停牌。

在佳兆業(yè)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵期間，有多家房企傳出收購(gòu)佳兆業(yè)的消息，融創(chuàng)是最接近成交的一家，后“因買賣的若干先決條件未達(dá)成”而終止。

佳兆業(yè)復(fù)牌后三日內(nèi)，股價(jià)出現(xiàn)大幅上升。截至3月29日收盤價(jià)為2.77港元，與停牌前的1.56港元相比，漲幅高達(dá)77.56%。

過(guò)去兩年引發(fā)軒然大波的佳兆業(yè)事件，最終以公司復(fù)牌并大漲的方式“軟著陸”，郭英成用“酸甜苦辣”四個(gè)字形容其心路歷程，同時(shí)宣布了一項(xiàng)新的戰(zhàn)略計(jì)劃：未來(lái)三年要進(jìn)入千億房企陣營(yíng)。其中2017年的銷售目標(biāo)是比2016年增長(zhǎng)15%-20%，達(dá)到400億元。

遲到的財(cái)報(bào)

3月26日晚，佳兆業(yè)陸續(xù)發(fā)出自2014年“鎖房”事件以來(lái)的5份年報(bào)和半年報(bào)。

財(cái)報(bào)顯示，2014年、2015年、2016年三年間，佳兆業(yè)分別錄得總收入196億元、109億元、178億元；但盈利數(shù)據(jù)均為負(fù)數(shù)，三年凈虧損分別為13億元、12.5億元和3.5億元。其中，2014年財(cái)報(bào)虧損中包括了由“鎖房”事故導(dǎo)致的整體虧損4.83億元。

2015年，佳兆業(yè)的毛利率受重挫低至 3.1%，2014年和 2016年分別為14.6%和13%。佳兆業(yè)解釋稱，毛利率的起伏和確認(rèn)的物業(yè)銷售的每平方米建筑成本有關(guān)，但除此之外集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)及其他損益項(xiàng)目未受“事故”所影響。

郭英成表示，2016年佳兆業(yè)的重組剛剛完成，所需費(fèi)用較多，公司在財(cái)務(wù)上不一定有好的表現(xiàn)，2017年有信心扭虧為盈。

在佳兆業(yè)缺席的兩年，房地產(chǎn)行業(yè)已祭出三家3000億巨頭，而佳兆業(yè)花了兩年時(shí)間才補(bǔ)上規(guī)模的缺口。

根據(jù)2016年年報(bào)，佳兆業(yè)2016年全年錄得合約銷售金額為298億元，也是公司有史以來(lái)最高的年度銷售業(yè)績(jī)。早在2014年，郭英成已宣布當(dāng)年要沖刺300億元銷售目標(biāo)。

復(fù)牌的條件

順利發(fā)出年報(bào)是佳兆業(yè)復(fù)牌的最后一道關(guān)卡，除此之外，佳兆業(yè)正式在港交所恢復(fù)交易還需達(dá)到后者提出的其他4項(xiàng)條件：

有充足的營(yíng)運(yùn)資金以供復(fù)牌日起最少12個(gè)月營(yíng)運(yùn)之用，證明公司有適當(dāng)?shù)膬?nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)（提供財(cái)務(wù)問(wèn)題的內(nèi)部調(diào)查報(bào)告），恢復(fù)公眾持股量以及向市場(chǎng)發(fā)布公司的重要資料。

財(cái)報(bào)顯示，截至2016年12月31日，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及銀行賬面值達(dá)166億元，是2015年31.1億元的五倍多，這意味著公司手上擁有足夠充裕的資金以用于未來(lái)發(fā)展。

港交所權(quán)益披露資料顯示，被稱為“玩具大王”的潮汕商人蔡志明于今年2月23日購(gòu)入佳兆業(yè)21739.2萬(wàn)股股份，價(jià)格為2.3港元/股。這也使得佳兆業(yè)公眾持股占比恢復(fù)至25.04%，達(dá)到了港交所規(guī)定的25%水平。

目前佳兆業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)中，郭英智、郭英成、郭曉群分別持有公司16.41%、16.42%和12.19%的股份，生命人壽持有29.94%的股份，公眾持股25.04%。

上述條件中，佳兆業(yè)的最大“傷疤”在于財(cái)務(wù)調(diào)查報(bào)告。2016年7月，與佳兆業(yè)合作十年之久的審計(jì)機(jī)構(gòu)普華永道宣布辭任，并揭露佳兆業(yè)涉嫌在過(guò)去多個(gè)財(cái)年中隱瞞負(fù)債、粉飾財(cái)報(bào)、偽造文件、虛構(gòu)交易，過(guò)去財(cái)年的資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)真實(shí)性可疑。

在復(fù)牌的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，佳兆業(yè)更換了核數(shù)師。2016年12月19日，法務(wù)會(huì)計(jì)公司富事高對(duì)佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)調(diào)查報(bào)告出爐，將所有責(zé)任指向了普華永道和“若干前雇員”，并認(rèn)為與管理層及郭英成無(wú)關(guān)。

3月27日的業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，郭英成回應(yīng)此事稱，富事高的調(diào)查是第三方的，自己的責(zé)任一切以公告的內(nèi)容為主。

如今佳兆業(yè)三年的財(cái)報(bào)公之于眾，其財(cái)務(wù)圖景也最終得以展現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)這一次發(fā)出的財(cái)報(bào)中，其中一處調(diào)整是將“明股實(shí)債”計(jì)入了“計(jì)息借款”。

明股實(shí)債是一種表面為股權(quán)投資而實(shí)質(zhì)上為債權(quán)投資的融資方式，公司利用項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)型融資，約定收益和股權(quán)回購(gòu)期限，作為債權(quán)人的項(xiàng)目股東提供股東貸款。

普華永道一位離任的注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)，很大程度上來(lái)自于隱性債務(wù)的暴露。一般來(lái)說(shuō)，在房企財(cái)報(bào)中，明股實(shí)債是不被計(jì)入負(fù)債的。

為順應(yīng)上述記賬方式，佳兆業(yè)對(duì)2013年財(cái)報(bào)中的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了重新分類和調(diào)整。其指出，公司2013年間新發(fā)現(xiàn)借款有關(guān)的計(jì)息借款分別約251.3億元及82.24億元被錯(cuò)誤入賬或并無(wú)入賬，公司決定作出重新分類以反映計(jì)息借款，這一項(xiàng)“明股實(shí)債”規(guī)模達(dá)到了334億元。

敗于舊改，成于舊改

盡管曲折，佳兆業(yè)還是復(fù)牌了。郭英成在業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優(yōu)質(zhì)資源，特別是土地，這是最大的關(guān)鍵。”

債務(wù)重組后，佳兆業(yè)和一些金融機(jī)構(gòu)簽訂了合作協(xié)議，獲得了包括 平安銀行 500億的授信和 中信銀行 400億的授信。主導(dǎo)債務(wù)重組的佳兆業(yè)高級(jí)顧問(wèn)譚禮寧說(shuō)：“我們?cè)趪?guó)外做重組時(shí)，得到了很多外資機(jī)構(gòu)的大力支持。”

郭英成亦聲明，金融機(jī)構(gòu)愿意馳援佳兆業(yè)，是因?yàn)榧颜讟I(yè)的商業(yè)價(jià)值，不存在任何對(duì)賭協(xié)議。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到2100萬(wàn)平方米，80%位于一線及重點(diǎn)二線城市。若按貨值計(jì)算，一二線城市占比達(dá)到94%。去年佳兆業(yè)耗資80億元在土地市場(chǎng)斬獲的162萬(wàn)平方米土地，亦都位于一線城市。

根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)上透露出的信號(hào)，“復(fù)活”后的佳兆業(yè)仍要押注舊改。

1999年成立于深圳的佳兆業(yè)是靠舊改起家的。在成立之初，佳兆業(yè)拿地的方式并非是招拍掛，而主要是靠收購(gòu)爛尾樓、與其他開發(fā)商合作。舊改項(xiàng)目涵蓋整個(gè)廣東地區(qū)特別是深圳所有的舊改類型，包括舊村、舊城、舊工業(yè)區(qū)改造。

2009年12月，佳兆業(yè)頭頂深圳“舊改專家”的稱號(hào)登陸港股。佳兆業(yè)認(rèn)為，通過(guò)這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，進(jìn)而獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)回報(bào)。2014年半年報(bào)時(shí)，佳兆業(yè)毛利率高達(dá)40.3%。

但是舊改項(xiàng)目復(fù)雜，涉及部門和審批流程眾多，容易滋生權(quán)力尋租。2014年11月，郭英成因卷入深圳蔣尊玉案被傳接受調(diào)查，佳兆業(yè)深圳坂田城市廣場(chǎng)等4個(gè)項(xiàng)目超過(guò)2000套房源遭遇“鎖定”。

郭英成強(qiáng)調(diào)，佳兆業(yè)專注舊改18年，如今公司進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)的軌道，舊改仍是其重要依仗。原因在于佳兆業(yè)在該領(lǐng)域豐富的經(jīng)驗(yàn)和“家底”。

據(jù)了解，佳兆業(yè)是國(guó)內(nèi)首家成立專業(yè)城市更新公司的房企，并于2013年9月升級(jí)成為佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)，目前有400多人的專業(yè)舊改團(tuán)隊(duì)。

同時(shí)，佳兆業(yè)已儲(chǔ)備占地1300萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目，保守估計(jì)可售面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，可售貨值過(guò)萬(wàn)億。

在深圳，佳兆業(yè)擁有的舊改項(xiàng)目占地面積超過(guò)860萬(wàn)平方米，其中龍崗、鹽田、平湖等項(xiàng)目均已進(jìn)入開發(fā)階段，預(yù)計(jì)2017年底至2018年上半年入市銷售，可售建筑面積為94.34萬(wàn)平方米，貨值達(dá)數(shù)百億元。