印象慶陽(yáng)網(wǎng)訊   近些年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋土地征收也越來(lái)越普遍，商鋪以及企業(yè)廠房的征收也占有重要比例。在商鋪征及廠房收過(guò)程中，商鋪獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償往往會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廠房，不少人會(huì)對(duì)上述問(wèn)題產(chǎn)生疑惑，接下來(lái)吳少博律師將對(duì)廣大群眾的疑惑從法律的角度進(jìn)行專業(yè)的分析解答。

北京在進(jìn)行國(guó)有土地、集體土地征收或騰退的過(guò)程中，針對(duì)廠房和商鋪一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了不同區(qū)間的劃分。2003年頒布的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》中有一條簡(jiǎn)單的規(guī)定，以建筑面積為準(zhǔn)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)用為每平方米500-1500元。2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)后，北京市相應(yīng)出臺(tái)了《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》，其中規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)碼是800-3000元/平米。但是在實(shí)踐維權(quán)中，我們卻發(fā)現(xiàn)商鋪、門面房這種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在進(jìn)行拆遷的時(shí)候所獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償要高于廠房。這就讓很多企業(yè)主感到疑惑，到底是什么原因造成商鋪的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償高于廠房呢？

吳少博律師認(rèn)為其原因要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析。劃分停產(chǎn)停業(yè)損失區(qū)間價(jià)值無(wú)非是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上一些基本的概念劃分的?？偨Y(jié)起來(lái)有六個(gè)字：投入、產(chǎn)出、收益，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中的三大模塊。這三個(gè)模塊所占比例上的差異直接導(dǎo)致了商鋪、企業(yè)與廠房之間收益率的不同。我這里談到的“收益率”指的是拆遷上的收益率，也就是每平方米所產(chǎn)生的收益的效益，商鋪要大大高于廠房，這是一個(gè)淺顯的道理。

1.投入

一個(gè)商鋪在進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候要有固定資產(chǎn)，商鋪可能是購(gòu)買或者租賃的，這里詳細(xì)講一下購(gòu)買商鋪的情況。購(gòu)買商鋪投入的資金是巨額的，門面房的價(jià)格往往比住宅、廠房都要高，他們之間的土地使用權(quán)價(jià)值的排列順序是：商鋪＞住宅＞廠房。商鋪的投入在實(shí)際成交購(gòu)買的時(shí)候基本沒(méi)有低于10000元/平米，但是廠房占用的是工業(yè)用地，本身價(jià)值就偏低。此外，商鋪的面積較小，凸顯性較高，在實(shí)際裝修的時(shí)候比廠房的投入要大，廠房可能不需要裝修附屬物等配套設(shè)施，但是商鋪由于面積比較小，要體現(xiàn)出其經(jīng)營(yíng)價(jià)值，自然其裝修附屬物的投入要比較大。

2.產(chǎn)出

一個(gè)企業(yè)一年的營(yíng)業(yè)額跟一個(gè)飯店、商鋪所產(chǎn)出的營(yíng)業(yè)額度基本沒(méi)有很大的區(qū)別，計(jì)算營(yíng)業(yè)額時(shí)不能單純的考慮廠房及商鋪的面積大小，舉例來(lái)講廠房可能占地一萬(wàn)平方米，商鋪只占地幾百個(gè)平方米，但是產(chǎn)出收益方面其實(shí)沒(méi)有很大區(qū)別。實(shí)踐中也不難理解，由于投入比例的大小，往往導(dǎo)致最后所達(dá)到的產(chǎn)出的比例，商鋪要大大高于廠房。

3.收益

實(shí)踐中，商鋪每平方米所產(chǎn)出的收益率會(huì)大大高于廠房。舉例來(lái)講，假如一個(gè)200平方米的商鋪每年盈利200萬(wàn)，平均一平方米收益達(dá)到10000元，200平方米商鋪中的1平方米占商鋪總體面積的比例跟2000平方米廠房中10平方米占廠房總體面積的比例是一致的。因?yàn)楫a(chǎn)出是一致的，產(chǎn)生了1:10的收益率。由于上述幾個(gè)原因的存在，導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中商鋪在拆遷中所獲得的預(yù)期收益價(jià)值落實(shí)到每平方米當(dāng)中會(huì)該高于廠房。

實(shí)踐中商鋪一平方米的面積能等于廠房三平方米的面積，真正落實(shí)到實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況可能達(dá)到1:10甚至更高。但在實(shí)踐補(bǔ)償時(shí)候，雙方并沒(méi)有拉開巨大的差距，最高比例也就達(dá)到1:3。我前面談到的所謂北京市的補(bǔ)償達(dá)到3000元，指的是商鋪能位于北京市內(nèi)的繁華地段，停產(chǎn)停業(yè)損失的確是能達(dá)到每平方米3000元的。