租房新政向租戶權益傾斜，終結市場亂象尚需時日

租房時代來了嗎？

上班族在北京租房多年，是繼續(xù)在租來的房子里結婚生子，還是在高房價的壓力下勒緊褲腰帶湊首付款？對數(shù)量龐大的“剛需”人群來說，每次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，租與買都是艱難抉擇。

上周，北京租房新政公開征求意見，意在賦予租房者更多享受公共服務的權利，也是希望剛需人群將租房作為除買房之外的安居手段。記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租房在權益和生活品質(zhì)上與買房還存在巨大落差，眾多租客能否打消顧慮退出買房大軍，還得看北京租房新政的落地效果。

不穩(wěn)定

一年被趕出來三回

伴隨著樓市降溫，在回龍觀租房的小趙終于松了一口氣。過去近一年的時間，他一連換了三次房，三次都是被房東“趕”出來。

三次租房都是找正規(guī)中介，簽一年期的正規(guī)合同，但隔不久小趙就會接到房東的電話：“房子準備賣了，不租了，你抓緊找房吧！”

過去一段時間二手房價格瘋漲，租賃市場也一同“遭殃”。不少房東趁價格上漲較快，獲利較多，便不顧合同由租轉售，租客也不得不面臨“被違約”的遭遇。小趙說，雖然房東愿意承擔違約金，但只有一個月房租的違約金既不能在暴漲的房價下對房東產(chǎn)生約束，也無法彌補自己頻繁搬家的損失。

被房東“趕”走之外，租客也正遭遇著另一種“不靠譜”。在朝陽區(qū)北苑地區(qū)租房的劉海向記者訴苦，幾乎每隔一段時間，房東都會提出漲房租，而且每次的上漲幅度能達到千元以上。“未來肯定會買房，不想再過這種不安穩(wěn)的租房生活。”

這也讓房地產(chǎn)市場的“購”與“租”陷入怪圈：樓市買賣過熱，期望通過發(fā)展租賃市場進行降溫，但租賃市場不健全不穩(wěn)定，又加劇租客買房，抬高樓市熱度。

在國際上，許多租房率較高的國家都對房東肆意撕毀合同等行為給予重罰。德國的住房自有率僅有四成，60%左右的居民靠租房居住。但德國有著十分嚴苛的租金管制，各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。此外，德國還嚴禁房東隨意趕客，十分注重保護租客利益。“國家還需從制度層面上給予租客更多的權益保護，為相關管理部門提供監(jiān)管依據(jù)，去指導和約束各個市場主體的行為。”偉業(yè)我愛我家愛集團副總裁胡景暉說。

有隱憂

子女入學排序靠后

“我們是公立幼兒園，由于資源有限，還只能招收京籍子女。”棉花胡同幼兒園園長李建麗對記者說，300多個名額，光京籍的就報名1000多，資源有限，按規(guī)定非京籍子女還不能進公立幼兒園，但可以去私立幼兒園。

購房與租房，享受到的教育資源差異太大，是上班族選擇長期租賃的最大障礙。

在義務教育階段，租房特別是非京籍租房能否就近入學？北京市教委的教育咨詢熱線回復，非京籍租房需要提供包括戶口本在內(nèi)的“五證”到相應的街道進行審核，審核通過就可就近入學。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于學位資源緊張，子女就學存在先后順序。

比如在幼升小環(huán)節(jié)，一般學校都會根據(jù)是否有所在片區(qū)的戶口、房產(chǎn)進行排序。“肯定要優(yōu)先保障房子和戶口都在片區(qū)的，租房者的子女只能排在后面。”海淀區(qū)一位擔任小學校長多年的教育人士對記者透露，一些資源緊張的熱點學校，房子、戶口都在片區(qū)的家庭爆滿，租房人群的子女入學希望渺茫。

她介紹，非京籍租房子女的入學一般也會解決，比如通過協(xié)調(diào)到周邊其它學校入學。海淀區(qū)教委今年發(fā)布的《關于2017年義務教育階段入學工作的實施意見》顯示，本市戶籍適齡兒童，是隨監(jiān)護人到責任學校進行信息審核，辦理登記入學手續(xù)；非本市戶籍適齡兒童，則是隨監(jiān)護人到居住地對應學校聯(lián)系就讀，學校接收有困難的，由學區(qū)協(xié)調(diào)解決。

“承租人子女可以就近入學，并非保證優(yōu)質(zhì)學區(qū)入學，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學校的可能性并不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

不僅如此，去年，西城區(qū)就明確“一套房6年內(nèi)只能直系子女入學”，海淀也宣布“每套房屋六年內(nèi)只提供一個學位”。“也就是說，如果房東把房子里的學位用了，租客的子女也很難享受到入學機會。”該教育人士說。

新期待

租賃房未來應標準化

“購租并舉”高漲的呼聲背后，是當下全國住房租賃市場的整體收益率非常低，不足2%，甚至跑不過一年期存款利率，真正一門心思把租賃產(chǎn)業(yè)做大的企業(yè)少之又少。

業(yè)界分析，發(fā)展租賃市場的一些政策還需細化落實，市場各方的積極性必須充分調(diào)動，才能真正推動租賃市場健康發(fā)展。

比如，租購并舉的激勵政策落地，往往會強化“租售同權”的心理預期，但在北京、上海等特大城市，真正實現(xiàn)租售同權并不現(xiàn)實，只能盡量以人性化的配套政策，提升剛需人群對長期租房的接受程度。另外，市場人士還擔心，一旦實現(xiàn)“租售同權”，學區(qū)房的租金上漲壓力也會大增。

“但租金價格維持穩(wěn)定是租賃市場發(fā)展的首要前提，因此保證足夠的租賃房源將是重中之重。”胡景暉說，政府層面需要提供更多房源，包括土地招拍掛階段就提供專業(yè)的租賃用地、在新房項目中配建租賃住房，甚至激活現(xiàn)有的存量市場。未來的租賃產(chǎn)品也應當標準化，讓租客擁有更好的租賃體驗，生活更加穩(wěn)定。