“金九”已過(guò)，銀十隨之而來(lái)，雖然現(xiàn)在還沒(méi)有具體的成交數(shù)據(jù)，但是通過(guò)前幾周的成交情況，今年樓市“金九”成色明顯不足。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)控的27個(gè)城市的樓市成交數(shù)據(jù)同比均出現(xiàn)了大幅下滑，成交數(shù)據(jù)下滑，一是表明開(kāi)發(fā)商的“錢(qián)袋子”正在收緊，之前制定的全年銷(xiāo)售目標(biāo)恐怕難以完成，二是說(shuō)明購(gòu)房者買(mǎi)房意愿不強(qiáng)，或者說(shuō)買(mǎi)房并不是一件容易的事。

雖然共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)開(kāi)售，但是畢竟目前數(shù)量有限，不到500套房源，有12萬(wàn)的購(gòu)房者在申購(gòu)。與商品房相比，共有產(chǎn)權(quán)房采取的是購(gòu)房者持有50%產(chǎn)權(quán)，政府持有50%的方式，在周邊房子將近5萬(wàn)元的情況下，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只是2.2萬(wàn)元/平，確實(shí)很有吸引力。但是共有產(chǎn)權(quán)房的模式是為了滿足自住的需求，幾乎沒(méi)有投資的價(jià)值。

因?yàn)槟壳巴瞥龉灿挟a(chǎn)權(quán)房的城市屈指可數(shù)，在買(mǎi)不到共有產(chǎn)權(quán)房的情況下，購(gòu)房者只能選擇購(gòu)買(mǎi)商品房。但是在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，又要面臨一系列的問(wèn)題。

一、房?jī)r(jià)依然處于高位

普通購(gòu)房者買(mǎi)房，最繞不開(kāi)的就是房?jī)r(jià)，在預(yù)算一定的情況下，即使房?jī)r(jià)有輕微的上浮，就極有可能買(mǎi)不到意向的房源，只能選擇更小的戶型，或者更遠(yuǎn)的小區(qū)。

今年的樓市調(diào)控，就是為了抑制房?jī)r(jià)上漲。但是購(gòu)房者更期望的是房?jī)r(jià)能夠下跌，畢竟去年一整年，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超普通購(gòu)房者的預(yù)期。但是經(jīng)過(guò)整整一周年的樓市調(diào)控，雖然房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)被遏制，但是卻并沒(méi)有像人們期望的那樣出現(xiàn)回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，24個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比下降或持平。

70個(gè)大中城市中，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市漲幅有所回落。業(yè)內(nèi)人士表示，目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)簡(jiǎn)單概括來(lái)說(shuō)就是：一線房?jī)r(jià)跌了，但跌幅有限；二線城市還在漲，但漲勢(shì)放緩；三線城市新房漲幅收窄，二手房?jī)r(jià)漲幅持平。

二、首套房購(gòu)房貸款利率持續(xù)走高

要說(shuō)2017年樓市什么沒(méi)變，那么沒(méi)變的就是首套房的購(gòu)房貸款利率一直在漲。年初的時(shí)候，購(gòu)房者申請(qǐng)首套房購(gòu)房貸款還有利率優(yōu)惠，但是現(xiàn)在，已經(jīng)差不多要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%-10%。筆者的同事上個(gè)月才買(mǎi)了一套新房，申請(qǐng)到的貸款利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮1%，這還是給了“優(yōu)惠”。

在房貸利率上漲的同時(shí)，銀行也傾向于將貸款發(fā)放給那些信用記錄良好，貸款額度相對(duì)較小的購(gòu)房者。

其實(shí)，與在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%而申請(qǐng)到貸款的購(gòu)房者相比，還有很多購(gòu)房者連接受購(gòu)房貸款利率上浮的資格都沒(méi)有。由于信貸收緊，銀行個(gè)人信貸額度不斷降低，個(gè)人按揭購(gòu)房貸款增速持續(xù)萎縮，部分銀行已經(jīng)停止了個(gè)人購(gòu)房貸款的發(fā)放，直接“勸退”購(gòu)房者。

三、首付比例走高

在樓市成交下滑以及“限價(jià)”政策的影響下，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，往往會(huì)選擇讓利購(gòu)房者的方式開(kāi)盤(pán)，即新開(kāi)房源的價(jià)格低于周邊同期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)的價(jià)格，或者低于周邊二手房的價(jià)格。但是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者也提出了要求，那就是要求購(gòu)房者全款支付，或者以較高的首付比例支付房款。

首付比例的提升，對(duì)于普通購(gòu)房者的影響更大。本來(lái)辛辛苦苦籌措了三成的首付款，就是為了買(mǎi)到某個(gè)樓盤(pán)的房子，但是一旦開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者的首付比例提高，即使是價(jià)值百萬(wàn)的房產(chǎn)，也要至少增加數(shù)萬(wàn)的首付，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，這不是一筆小數(shù)目。

綜上來(lái)看，目前剛需買(mǎi)房難的問(wèn)題依然存在，并且會(huì)持續(xù)到年底。未來(lái)，樓市長(zhǎng)效機(jī)制建立之后，將對(duì)購(gòu)房人群進(jìn)行分類(lèi)，資金實(shí)力雄厚的購(gòu)房者可以選擇購(gòu)買(mǎi)商品房，其他購(gòu)房者可以選擇購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房，或者選擇租房住。