印象慶陽網(wǎng)訊 4月21日，上海中環(huán)住宅項目——大寧金茂府三期開盤。據(jù)了解，該項目382套總價1000萬至2000萬元的豪宅房源開盤即“日光”，銷售金額達58億元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，大寧金茂府三期項目9.4萬左右的均價遠遠低于市場的預期，市場都覺得項目可能會以10萬+的姿態(tài)出現(xiàn)。

由此看來，除去市場供應與項目本身的產(chǎn)品優(yōu)勢以外，開發(fā)商與市場博弈后的“理性”定價，也是目前樓市回調(diào)的主要推手之一。

58億的“日光盤”

資料顯示，大寧金茂府三期位于靜安大寧綠地板塊，是金茂在上海主打的一個高端住宅項目，推出房源382套，多為面積在112平方米-203平方米的三房、四房戶型。

據(jù)了解，項目的平均售價為9.38萬元/平方米，開盤當天，就有750余組客戶前來，銷量不斷上升，所推房源半天內(nèi)全部售罄。

而大寧金茂府項目地塊則是金茂于2014年以101億元摘得的上海項目，也是當時近五年來，上海中環(huán)線內(nèi)唯一的超20萬平方米的住宅項目。

詳細資料顯示，項目東至平型關路、南至彭江路、西至共和新路，占地9.6萬平方米，總規(guī)劃面積共計34萬平方米（包含21萬平方米建筑面積和13萬平方米私家景觀花園）。

市場人士認為，單從產(chǎn)品定位上看，大寧金茂府是目前國內(nèi)唯一獲英國BREEAM認證的住宅項目。同時，住宅中所體現(xiàn)的科技人居環(huán)境也為項目加持不少，在前期便積累了不少口碑，這使得項目在本次開盤中獲得較好的反響。

另外，項目處于稀缺性土地供應的內(nèi)中環(huán)板塊，9.38萬元/平方米的價格較市場預期要低，所以較受歡迎。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時稱，大寧金茂府項目是區(qū)域里面的標桿，但9萬4左右的均價遠遠低于市場的預期。

“其前期的房子也賣到9萬左右，對比來講基本沒怎么漲，大家都覺得會到十萬左右的價格，市場也認為項目會以10萬+的姿態(tài)出現(xiàn)。”

而在“日光”背后，大寧金茂府項目熱銷所折射出的上海樓市信號，或許才是大家更為關注的。

對此，市場人士認為，開發(fā)商一直在預售證價格上和市場博弈，由于很多預售證價格達不到預期，開發(fā)商銷售動力不足。但經(jīng)過一段時間以來，開發(fā)商一些中高端項目的長久積壓，不僅占據(jù)了現(xiàn)金流，還增加了開發(fā)商的資金成本。

盧文曦解釋稱，這段時間大家對市場的預期有所改變，很多限價在去年剛開始的時候，開發(fā)商還在跟市場博弈，但是現(xiàn)在來講，市場釋放的信號很明確。

“開發(fā)商在姿態(tài)上放低了，原先可能覺得指導價格太低，沒有意愿走。但現(xiàn)在來看，大家都知道再靠房地產(chǎn)拉經(jīng)濟，可能性非常小?，F(xiàn)在很多地方杠桿都看得很緊，要貸款都很難，所以誰先走誰占市場主動，先走了客戶就給你消化掉了，你走得晚，客戶就越來越少。”

回調(diào)的上海樓市

事實上，自去年起至今年一季度，上海樓市無論是供應、成交均處于凍結(jié)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年3月，上海新建商品住宅供應面積總計有7個月低于成交面積。2018年以來，上海新建商品住宅供應面積也連續(xù)3個月低于成交面積。

另外從新建商品住宅庫存總量來看，自去年7月開始，上海的庫存面積持續(xù)下降，至2018年3月，上海庫存面積為459萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降28%。

相比之下，進入4月以來，上海樓市從多個方面都逐漸顯示出了回調(diào)的跡象。據(jù)了解，僅上周，上海就有分別來自青浦、楊浦、普陀、奉賢、浦東等5區(qū)13個盤入市，共計5544套房源。

當中，包括翠湖天地、金茂府、融創(chuàng)濱江壹號院、上海院子、仁恒西郊花園等高端項目在內(nèi)的超過20個樓盤相繼拿到預售證。

另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，今年4月份，上海共26個樓盤開盤。而值得一提的是，這些新供應樓盤的價格普遍低于此前市場預期，部分地區(qū)甚至還出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。

顯然，這段時間大家對市場的預期有所改變，因為就現(xiàn)在來講，“市場釋放的信號很明確”。

據(jù)盧文曦分析，隨著開發(fā)商態(tài)度上的轉(zhuǎn)變，后續(xù)市場供應會有比較明顯的提升，這樣一個背景下，開放商入市的姿態(tài)會比較積極，二季度的市場交易量將會比一季度明顯轉(zhuǎn)好。

對此，第一太平戴維斯也表示，展望年內(nèi)情況，新增商品房供應有望增加，開發(fā)商或向政府指導價格靠攏，以盡快獲取預售證發(fā)售現(xiàn)有項目。

盧文曦還介紹到，這一段時間以來上海豪宅市場總的銷售都取得不錯的效果。不僅是大寧金茂府，即使像處于市中心絕對核心區(qū)的翠湖天地也基本全部賣完，“這些新高端項目基本賣得不錯”。

“像前灘的開了才五六百套，定的人可能要達到將近三千個，這一段時間應該說豪宅的總銷售都是不錯的，這是普遍的一個現(xiàn)象了。”

其還向觀點地產(chǎn)新媒體介紹，相比起來，市場上一些中低端的項目則呈現(xiàn)出兩極分化的局面，一部分好的項目去化可以到90%以上，差一點的項目則僅有百分之二三十的去化。