兩會(huì)過后，以北京、廣州、廈門、南京、石家莊、鄭州代表的熱點(diǎn)城市相繼升級房地產(chǎn)調(diào)控政策。表面上看，房地產(chǎn)市場似乎風(fēng)聲鶴唳。不過，市場分析認(rèn)為，第二輪調(diào)控政策的邊際影響有限，對板塊的影響不大，調(diào)控政策出臺或能減少區(qū)域市場二手房成交量，降低市場熱度，緩和價(jià)格上漲態(tài)勢，但中期來看房價(jià)上漲的確定性更強(qiáng)。

  在調(diào)控風(fēng)暴籠罩之下，各地?fù)尫繜岢比源似鸨朔禺a(chǎn)股的表現(xiàn)又是另一番光景。今年以來，A股市場的地產(chǎn)股雖然部分表現(xiàn)則可圈可點(diǎn)，但大多數(shù)跑輸大市，倒是港股市場上的內(nèi)地地產(chǎn)股近日展開凌厲的上攻。對于今年地產(chǎn)板塊將來怎么走，國泰君安認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)板塊大趨勢仍然是分化和轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)仍以結(jié)構(gòu)性行情演變和主題性投資機(jī)會(huì)為主；國信證券則預(yù)判，2017年傳統(tǒng)地產(chǎn)股的表現(xiàn)大概率將好于2016年，低估值、高增長的品種在行業(yè)降溫階段大概率會(huì)有較好的表現(xiàn)。

  新一輪政策調(diào)控來襲

  這一回狼真的會(huì)來嗎？

  相隔不到一周，廣州限購政策再度升級。在日前賣地再出火爆行情之后，廣州市政府3月30日晚三箭齊發(fā)升級限購令：居民家庭新購房需房產(chǎn)證滿兩年才能轉(zhuǎn)讓、非戶籍人口在增城從化限購一套房、個(gè)人不得購買商業(yè)公寓等。此前廣州剛出臺政策規(guī)定戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房，以及非戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的限購1套住房。事實(shí)上，兩會(huì)過后，以北京、廣州、廈門、南京、石家莊、鄭州代表的熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺或升級調(diào)控政策，來勢洶洶，不排除后續(xù)其他熱點(diǎn)城市還會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。表面上看，房地產(chǎn)市場似乎風(fēng)聲鶴唳，那么這一回，房地產(chǎn)市場的狼真是來了嗎？

  另一邊，目前各地?fù)尫康男侣勅詫映霾桓F。“現(xiàn)在這邊房源好少，好像搶一樣，今天看，明天就賣掉了。”一位打算在東莞買房置業(yè)的宋小姐說。甚至出現(xiàn)一些極端的、令人啼笑皆非的例子。例如，上海一家地產(chǎn)中介的小伙子，為賣房和客戶結(jié)了4次婚，其中包括70歲老太太。因?yàn)楦鶕?jù)上海市的限購政策，外地人在上海買房，必須自購房日前起連續(xù)5年在本市繳納社?；騻€(gè)稅，如果和上海戶籍居民結(jié)婚且雙方名下在上海都沒有房產(chǎn)，最多可以家庭為單位購買2套房。

  “就決心和力度而言，這輪調(diào)控在中國房地產(chǎn)調(diào)控史上絕對是空前的，但還不敢說絕后，因?yàn)閲?yán)厲的措施仍然在不斷的出臺，調(diào)控從一線城市到熱點(diǎn)城市，甚至蔓延到了全國貧困縣。從具體措施看，可謂無所不用其極，從認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離，到兩年內(nèi)不許出售，到對學(xué)區(qū)房的限價(jià)，到嚴(yán)厲打擊中介的炒作違規(guī)行為。除了主管部門，北京市甚至連教委都出動(dòng)了，要求開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在其公眾號這樣評價(jià)近期的調(diào)控政策。

  其認(rèn)為，現(xiàn)在的政策盡管氣勢洶洶，但明顯韜略不足，急于遏制市場的短期目的過于明顯，這并不利于市場的理性回歸。因?yàn)槭袌鲆廊幌嘈?，調(diào)控是短期的，很難堅(jiān)持。

  從目前各大機(jī)構(gòu)的評論來看，觀點(diǎn)也都大同小異。東興證券表示，調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)在于如何將長期上漲預(yù)期打破，目前這種調(diào)控升級更多的是對于前期已經(jīng)小幅修復(fù)的市場情緒的再一次打壓，也是對于前期政策低洼城市的政策修補(bǔ)。但仍然需要關(guān)注的是，政策調(diào)控的思路可能是形成房價(jià)階段性的企穩(wěn)，長期來看上漲預(yù)期無法打破，任何調(diào)控政策都無法有效實(shí)現(xiàn)對中期房價(jià)上漲的約束，尤其是在政府頻繁釋放利多消息的背景下，購房者的理性決策就是追漲。國金證券認(rèn)為，調(diào)控政策出臺能減少區(qū)域市場二手房成交量，降低市場熱度，緩和價(jià)格上漲態(tài)勢，但中期來看房價(jià)上漲的確定性更強(qiáng)。而且調(diào)控政策對新房成交影響幅度十分有限，反而印證了行業(yè)基本面向好趨勢壓抑不住。

  愛建證券則認(rèn)為應(yīng)分城市看待：在一線城市，受到政策的變動(dòng)，居民在購房時(shí)能用到的杠桿受到了限制，購房能力受到遏制。二線城市雖然區(qū)域優(yōu)勢較為明顯，人口集中度也較高，但調(diào)控政策的出臺勢必會(huì)抑制一部分以投機(jī)為目的的投資客，也會(huì)使購房者對入市持觀望態(tài)度，價(jià)格會(huì)有下降空間；三線城市則仍然將持續(xù)去庫存的狀態(tài)，對房價(jià)的上漲不具有支撐?？傮w來看，貨幣膨脹導(dǎo)致資產(chǎn)荒，而居民購房時(shí)的“加杠桿”行為又直接推動(dòng)了房價(jià)上漲。因此，未來政策與貨幣“雙調(diào)控”將使得房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性。另一方面，去庫存是2017年房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)，一線城市的庫存壓力較小，因此未來房價(jià)仍然以高位盤整為主。二三先城市則依舊圍繞去庫存為主，未來房地產(chǎn)的投資增速或?qū)⒎啪彙?/p>

  兩地地產(chǎn)股走勢分歧

  后市或以主題投資為主

  與去年至今的房地產(chǎn)火爆局面相比，A股市場上的地產(chǎn)股表現(xiàn)相對低調(diào)。同花順統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，141只地產(chǎn)行業(yè)股票中，僅30只跑贏大市，可見大多數(shù)地產(chǎn)股表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)然也有部分地產(chǎn)股表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，以題材股為主。其中，今年以來漲幅超過20%的有5只，分別為嘉寶集團(tuán)、京漢股份、新城控股、北辰實(shí)業(yè)和西藏城投。此外，云南城投、華夏幸福、中華企業(yè)、新黃埔、榮盛發(fā)展等也表現(xiàn)活躍，漲幅居前。

  倒是在對岸的港股市場，部分內(nèi)房股近期漲勢如虹，引人矚目，漲幅在20%以上的比比皆是，當(dāng)中以大型房企為主。其中佳兆業(yè)和雅居樂今年以來的漲幅分別達(dá)到76%和70%，碧桂園的漲幅也達(dá)到61%。融創(chuàng)中國、中國恒大、龍光地產(chǎn)、中國奧園等熱點(diǎn)股的漲幅也都在30%以上。一位香港證券分析師認(rèn)為，這主要是港股市場的內(nèi)地地產(chǎn)股在估值上具有足夠的安全邊際。從目前估值來看，雅居樂和碧桂園的市盈率僅為10倍和11倍，而中國恒大的市盈率也是“1”字頭，為17倍。

  回到A股市場，在各大機(jī)構(gòu)看來，目前政策“因城施策”的大方向不變，調(diào)控升級的區(qū)域多為一線城市及周邊、過熱二線城市，三四線城市仍以去庫存為主，預(yù)計(jì)第二輪調(diào)控政策的邊際影響有限，對地產(chǎn)板塊的影響不大。國信證券判斷，2017年熱點(diǎn)城市的政策以“降溫”為主，三四線城市的政策仍以“去庫存”為主。在這一階段，傳統(tǒng)地產(chǎn)股的表現(xiàn)大概率將好于2016年，低估值、高增長（2017年凈利潤及合同銷售額均能顯著增長）的品種在行業(yè)降溫階段大概率會(huì)有較好的表現(xiàn)；細(xì)分領(lǐng)域顯著好轉(zhuǎn)、且標(biāo)的在A股具稀缺性的公司，股價(jià)也將會(huì)有比較好的表現(xiàn)。

  國泰君安認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)板塊大趨勢仍然是分化和轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)仍以結(jié)構(gòu)性行情演變和主題性投資機(jī)會(huì)為主。其預(yù)計(jì)，布局全國的龍頭開發(fā)商受調(diào)控政策影響較小，在資源、成本、品牌等優(yōu)勢下將繼續(xù)提升市占率，在三四線城市銷售持續(xù)復(fù)蘇的情況下，全國及區(qū)域龍頭有望維持業(yè)績的高速增長。對于近期房地產(chǎn)板塊的投資策略，其認(rèn)為是“主題領(lǐng)軍，價(jià)值輪動(dòng)”，看好龍頭房企，因?yàn)槭芤嬗诟偁巸?yōu)勢的增強(qiáng)和集中度的提升，業(yè)績穩(wěn)健，分紅穩(wěn)定；同時(shí)看好持續(xù)升溫的京津冀主題、區(qū)域主題相關(guān)概念股。國金證券則建議從企業(yè)銷售和業(yè)績的基本面出發(fā)，繼續(xù)看好低估值一線龍頭、布局三四線的二線地產(chǎn)藍(lán)籌和部分國改概念股。

  平安證券表示，板塊投資方面，從2016年325新政及國慶調(diào)控后地產(chǎn)板塊走勢來看，對地產(chǎn)板塊沖擊均相對有限。站在目前時(shí)點(diǎn)看，地產(chǎn)板塊年內(nèi)漲幅弱于大盤、無論估值還是機(jī)構(gòu)持倉均處于歷史低位。同時(shí)1~2月主流房企銷售額仍維持較高增速，其統(tǒng)計(jì)10家主流房企2017年銷售目標(biāo)增速均值達(dá)28%。因此，由市占率提升帶來的藍(lán)籌房企成長邏輯將逐步被市場認(rèn)可，依舊強(qiáng)調(diào)配置業(yè)績高增長確定、低估值漲幅少的藍(lán)籌地產(chǎn)。

  作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科日前公布2016年業(yè)績，實(shí)現(xiàn)營收2404.8億元，同比增長23%；實(shí)現(xiàn)凈利潤210.2億元，同比增長16%。萬科董事會(huì)秘書朱旭表示，去年房地產(chǎn)市場非常繁榮，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)新高，但繁榮背后有隱憂，快速上漲不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，萬科的一個(gè)舉動(dòng)有點(diǎn)耐人尋味：報(bào)告期內(nèi)萬科項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為13.8億元，較2015年底增長82.3%。對于萬科對12個(gè)城市的13個(gè)樓盤計(jì)提了跌價(jià)損失，業(yè)界解讀為透露出這家地產(chǎn)龍頭對樓市未來走向的看法。