蘭州樓市今年連續(xù) 三個月維持上漲態(tài)勢。

印象慶陽網(wǎng)訊  7月中旬，一向領風氣之先的廣州市發(fā)布了加快發(fā)展住房租賃市場工作方案，其中的“保障租購同權”迅速發(fā)酵，引發(fā)熱議。很快，住建部有關負責人稱，將通過立法明確租賃當事人權利義務，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

租房市場長期發(fā)展不起來的一個根本原因就是，捆綁在房屋上的權益，租售之間，有著天壤之別。

在蘭州，“租購同權”也迅速成了市民口中的熱詞，蘭州晨報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少市民認為這是一個積極的信號，他們期待著買房將不再是一個市民的唯一選項。

1有房無房，天壤之別

2017年，王長巖在蘭州上大學、生活已近18個年頭，而他在這個城市還沒有屬于自己的一套房子。

熟悉他的人都知道，一身兼著兩份以上的工作，是這個正在步入中年的男人引以為傲的標簽，他一直在竭盡全力支撐著這個家庭?，F(xiàn)實總是殘酷的，他既沒有豐厚的家庭背景，又無一技傍身，離開家鄉(xiāng)縣城，在省城立足已屬不易。

現(xiàn)在回想起來，王長巖有些懊惱地說，“一是沒眼光，二是手頭確實沒有錢。”王長巖記得，他領到的第一份工資，大體上和蘭州城關區(qū)一平方米的房價差不多，十多年過去了，現(xiàn)在的工資勉強只相當于房價的三分之一，當年能夠全款買的房子，現(xiàn)在只能湊個30%的首付。

十幾年來，蘭州房價一直維持上漲的態(tài)勢，因素有很多。但在王長巖看來，“丈母娘需求”和“學區(qū)房需求”，才是他能夠理解的樓價上漲邏輯，在他周圍，同學、同事談了女朋友后，幾乎都把買房當作了首要條件。

王長巖是個例外，他沒買房娶到了媳婦，但是依然希望將來買房。和不少過去十幾年沒有買房的人一樣，王長巖已被動輒過萬的房價拋得遠遠的，在這個比自己老家還要熟悉的社區(qū)，他覺得自己還是個外人。尤其是當孩子快要入學的時候，外地人的身份更是如影隨形。

王長巖的女兒2015年上小學的時候就遇到了麻煩，他租住的地方在靜寧南路，片區(qū)小學報名時，優(yōu)先保證片區(qū)戶籍學齡兒童入學，因學校無空位，結果被按照統(tǒng)一調(diào)配劃分到了其他小學。

因為沒有買房，無法獲得當?shù)貞艏?，王長巖不得不接受這個結果。

2015年，王長巖同學的孩子也到了入學的年齡。但他的這位同學早在2005年就湊錢在甘南路買了一套50多平方米的小房子，那時候才十幾萬。房子雖然小，但是王長巖和他同學的境遇由此大不相同。

這十幾年來，王長巖租住的房子租金從500多元漲到了2000多元，房租支出穩(wěn)定地占據(jù)了他收入一多半；而他的同學，3年前就還清了10萬元的貸款，孩子不僅上了一所不錯的小學，如今這套房子市值也漲到了40多萬。

因為一套房子，兩個普通人的人生境遇就有天壤之別。在這樣的現(xiàn)實面前，租房還是買房？看似你有權選擇，但是近十年來，醒悟的人們發(fā)現(xiàn)，有錢就買房，沒錢借錢湊首付貸款也要買房，其實你連一丁點的選擇權都沒有。由此，房價終于進入了一輪又一輪的只漲不跌的怪圈。

2租售并舉的提出

就在王長巖懊惱的時候，7月18日，國家統(tǒng)計局公布了2017年6月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，統(tǒng)計顯示，70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房價環(huán)比下降，蘭州房價則繼續(xù)維持了小幅上漲的態(tài)勢。6月，蘭州新建商品房價格環(huán)比上漲0.8%，同比漲幅進一步擴大至4.5%，這也是蘭州市自4月中旬推出新一輪區(qū)域限購政策后，連續(xù)三個月房價維持上漲態(tài)勢。

2017年1月，最新發(fā)布的《甘肅藍皮書》之《甘肅住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展分析與預測(2017)》調(diào)查顯示，44.16%的被訪者認為目前房價高得難以接受，47.65%認為偏高，也就是說，九成以上居民認為房價高。

尤其是蘭州、天水的商品房價格較高，已遠遠超出部分居民的實際購買力，抑制了居民的購房需求，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，85.15%的無住房被訪者和30.68%的有住房被訪者，不打算近期購房的原因是房價太高。

為了實現(xiàn)百姓安居夢，政府開始著力構建“購租并舉”的房地產(chǎn)市場供應體系，打造多層次住房結構，多方面保障不同群體的住房需求，試圖建立房地產(chǎn)市場的長效機制。

2016年6月3日，國務院發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，同時也是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。并提出，到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系。

正如著名經(jīng)濟學家馬光遠一直強調(diào)的，“就市場結構而言，中國房地產(chǎn)市場最大的短板是政策過分關注了銷售市場，而忽略了租房市場。”

3租售并舉，難在何處？

一個完整的房地產(chǎn)市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。從國外經(jīng)驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場份額，很多居民選擇一輩子租房居住。而在蘭州，選擇租賃住房的遠遠低于這個比例。

“租售并舉”政策提出已經(jīng)過去了整整一年，但是整個市場反應似乎并不如當初政策預期，問題到底出在了哪兒？

蘭州地產(chǎn)中介資深人士鄭慧明說，供求兩端信息不對等的問題一直困擾著蘭州租賃市場的發(fā)展，房客從網(wǎng)站上找房子十之八九聯(lián)系到的就是房屋中介經(jīng)紀人，無法和房東見面，導致信息不暢，這造成了“租房難”和“租房貴”。同時，這種不對等也表現(xiàn)在房東和租客權益上。

蘭州晨報記者在此前的采訪中發(fā)現(xiàn)，從目前的情況來看，由于大量外來人口涌入房價高企的大中城市，租房市場中的承租人無論從經(jīng)濟實力還是個體之間的互相競價來看都表現(xiàn)為典型的賣方市場特征，一個表現(xiàn)就是，遭遇騙租、漲租、拒租等出租房市場亂象的租客們絕對不在少數(shù)。

種種亂象的存在，直接導致目前的租賃市場上，租房主力人群仍然是以滿足過渡居住需求為主。

蘭州房地產(chǎn)中介業(yè)協(xié)會會長李錦章說，以房東個人為主的私人房屋租賃市場問題較多，比如公安部門推行的“以房管人”制度落實很難；由于租客流動性大，由此引發(fā)的租賃糾紛不斷。

中國指數(shù)研究院在《中國住房租賃市場，一片正在崛起的藍海》報告中分析認為，目前“重售輕租”的市場環(huán)境導致租賃市場發(fā)展落后，相關的財稅性政策也未及時跟進并形成體系，這直接導致目前住房租賃市場仍以個體房東短期直租為主，機構參與者缺少。

李錦章說：“蘭州房屋租賃市場上，絕大多數(shù)房源掌握在個人手上，房東們只會把出租當作短期過渡的手段，賣房套利才是最終目的。”

從購房者角度來看，一套房子上捆綁的諸多公共福利才是人們對買房熱情不減的根本原因。以“學區(qū)房”為例，相同面積的房子，如果恰好在教育優(yōu)勢資源的片區(qū)，價格能高出一大截。

在戶籍壁壘下，租房家庭被排除在當?shù)亟逃?、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障和住房保障體系之外，致使更多住房需求者選擇“一勞永逸”的購房，而非在價格上更為“經(jīng)濟”的租房。

扭曲的市場激勵，造成整個住房市場結構的失衡，雖然租房更符合年輕人的經(jīng)濟現(xiàn)狀，但現(xiàn)實是許多年輕家庭仍然會選擇頂著巨大的壓力購買住房，而這與租售并舉的政策目標顯然相去甚遠。

4一把鑰匙

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，“租售并舉”主要是供給側角度考慮問題，提出的大背景是當時的樓市去庫存化。馬光遠在其微信公眾號發(fā)布的文章《“租售同權”能成為壓倒房價的稻草嗎？》指出，住房公共政策給房屋所有權賦予了很多遠遠超出居住功能的價值，這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

7月18日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

廣州近日提出“租售同權”，媒體認為是拋出了一顆重磅炸彈。但是，正如馬光遠在其文中指出的那樣，廣州的“同權”實在是個夸大的“偽同權”，因為只提到了孩子入學的權利，但是附著在房子上的還有其他公共福利。

住建部有關負責人透過媒體說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

盡管目前戶籍和房產(chǎn)仍是各大城市向市民提供公共服務的最主要依據(jù)，但是“租購同權”的提出旨在剝離兩者附著的社會福利，方向正確，值得點贊，它會成為國家開始培育住房租賃市場，啟動房地產(chǎn)市場租售“雙引擎”的那把正確的秘鑰嗎？