3月16日，即將年滿90歲的李嘉誠(chéng)宣布退休，一代超人由此圓滿謝幕。

在此48小時(shí)之前，李嘉誠(chéng)的接班人——大兒子李澤鉅在第十三屆全國(guó)政協(xié)會(huì)議上連任了政協(xié)常委。

在本屆全國(guó)政協(xié)里，香港有2位副主席和18個(gè)常委，李澤鉅躋身其間，屬于7名連任常委之一。李家在中國(guó)政壇和商界的影響力，仍然在平穩(wěn)延續(xù)。

李嘉誠(chéng)和大兒子李澤鉅

準(zhǔn)確地說(shuō)，李嘉誠(chéng)此次宣布卸任的是兩家“旗艦企業(yè)”的董事會(huì)主席和執(zhí)行董事職務(wù)，它們目前的名稱分別是：長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)有限公司（港股代碼00001）、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（港股代碼01113）。

未來(lái)，李嘉誠(chéng)將成為這兩家公司“年顧問(wèn)金5000港元”的資深顧問(wèn)。李家第三塊重要資產(chǎn)——李嘉誠(chéng)基金會(huì)，仍然由他擔(dān)任主席。這部分的資產(chǎn)大概有300億港元。

至于李嘉誠(chéng)的小兒子李澤楷早就單飛，其身價(jià)超過(guò)300億。李澤楷在1999年曾買(mǎi)入騰訊20%的股權(quán)，當(dāng)時(shí)出資是220萬(wàn)美元。但遺憾的是，持有不到兩年賺了將近6倍就賣(mài)出了。這部分股權(quán)如果拿到今天，市值超過(guò)1100億美元，足以讓李澤楷身價(jià)超過(guò)蓋茨，成為全球第二大富豪。

在3月16日的發(fā)布會(huì)上，李嘉誠(chéng)回答了很多問(wèn)題，其中關(guān)于樓市有以下主要觀點(diǎn)，值得我們關(guān)注：

1、香港樓市是否見(jiàn)頂？不敢講！

近年來(lái)，雖然香港出臺(tái)了空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策（內(nèi)地人去香港買(mǎi)房，要繳納兩種印花稅相當(dāng)于房?jī)r(jià)的30%），但房?jī)r(jià)仍然迅速翻倍。對(duì)于香港樓價(jià)是否已經(jīng)見(jiàn)頂?shù)囊蓡?wèn)，李嘉誠(chéng)表示“不敢講”，他同時(shí)指出，過(guò)去一兩年香港樓價(jià)高了一倍，香港的樓價(jià)與一般居民收入脫了節(jié)，需要多點(diǎn)公屋、居屋。

點(diǎn)評(píng)：李嘉誠(chéng)的“不敢講”，其實(shí)是怕刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，因?yàn)樗挠绊懥μ罅?。而香港政府，正在為房?jī)r(jià)上漲壓力巨大而頭痛。

正常情況下，一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力、人口吸引力的城市，房?jī)r(jià)一定會(huì)在通脹推動(dòng)下不斷上漲，這是大趨勢(shì)。近年來(lái)，內(nèi)地?zé)徨X(qián)急于配置境外資產(chǎn)，香港的樓市就成為便利的選擇。但香港是一個(gè)自由港，資金來(lái)去自由，所以資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

2、鼓勵(lì)有條件的人買(mǎi)房

至于香港樓市何時(shí)應(yīng)該“上下車(chē)”，李嘉誠(chéng)說(shuō)，地產(chǎn)的市道和香港人是不是要一直不停地買(mǎi)貴的房子，問(wèn)題是不一樣的（他大概是想說(shuō)“投資”和“剛需”的不同）。“假如一個(gè)人已經(jīng)有足夠的錢(qián)去買(mǎi)了樓盤(pán)，買(mǎi)了自住決定沒(méi)有問(wèn)題，即使將來(lái)樓價(jià)跌下來(lái)，自己住有什么關(guān)系。所以問(wèn)題是剛才所說(shuō)的，買(mǎi)了自住沒(méi)有問(wèn)題，你只要選擇分期付款能夠負(fù)擔(dān)得了。當(dāng)然，可能未來(lái)會(huì)加息，但不會(huì)加得太離譜，加2%-3%已經(jīng)不得了，這已經(jīng)不得了。”

點(diǎn)評(píng)：這段話隱藏著李嘉誠(chéng)對(duì)香港樓市最真實(shí)的判斷——房?jī)r(jià)上漲是大趨勢(shì)，所以剛需盡量要早點(diǎn)買(mǎi)。你可能買(mǎi)貴，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看這不算什么，關(guān)鍵是你買(mǎi)了沒(méi)有。港幣跟美元是掛鉤的，所以未來(lái)會(huì)加息，但他認(rèn)為這沒(méi)有什么。

經(jīng)?？次覍诘淖x者會(huì)知道，我的看法跟李嘉誠(chéng)是一致的。當(dāng)然，這有一個(gè)限定條件：適用于有顯著人口增量的、高級(jí)別的城市。

3、怒懟“丈母娘剛需”

有房子，你才能叫她“岳母”；沒(méi)房子，只能叫她“阿姨”。這是對(duì)樓市里“丈母娘剛需”的最好詮釋。在香港，也存在同樣的壓力。

李嘉誠(chéng)不贊同年輕人馬上就要買(mǎi)房的觀點(diǎn)。他以自己的經(jīng)歷舉例，“當(dāng)時(shí)我爸爸逝世，我一個(gè)人負(fù)擔(dān)家里，我的弟弟、妹妹都在讀大學(xué)，除了顧自己之外，我也把家放在心上的，怎么樣可以令到我媽媽不會(huì)對(duì)家庭太頭疼。”

李嘉誠(chéng)說(shuō)，如果大學(xué)還沒(méi)有畢業(yè)，女朋友就想要一間房屋，這是不對(duì)的。他甚至表示，如果女孩子說(shuō)沒(méi)房子就不結(jié)婚，那就不如勸她趁年輕再找一個(gè)。

點(diǎn)評(píng)：大城市房?jī)r(jià)的確給年輕人帶來(lái)巨大的壓力，香港回旋余地不大。內(nèi)地情況好很多，雖然北上深房?jī)r(jià)高不可攀，但二線城市里還有很多城市房?jī)r(jià)并不高，比如蘇州、武漢、鄭州、西安、成都、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等。這些城市未來(lái)也都很有希望，可以給大家提供更多選擇。

最后想順便分析一下香港樓市的真相，透過(guò)香港，我們可以看清楚很多問(wèn)題。

一般印象里，香港人多地少，住房貴是應(yīng)該的，政府的確沒(méi)有什么空間增加土地供應(yīng)了。其實(shí)，完全不是這么回事。

近日，香港地產(chǎn)大佬、中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青日前在一次訪談中透露：香港空地非常多，目前香港總面積中40%是郊野公園。香港用做城市發(fā)展的土地，占比不過(guò)25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉(xiāng)村丁屋和居屋上面，城區(qū)用地占比才是4%。也就是說(shuō)，只要再拿2%出來(lái)，就可以改善居住面積50%。

聽(tīng)到了吧！香港只用拿出2%的土地面積，就可以把住宅存量增加50%！

但為什么香港不這樣做呢？不是不做，而是做不到。董建華當(dāng)年剛上臺(tái)，提出了大規(guī)模興建保障房計(jì)劃，結(jié)果遇到香港回歸帶來(lái)的“利好出盡”和亞洲金融風(fēng)暴，再加上這個(gè)計(jì)劃，香港樓市暴跌。最后，董建華的計(jì)劃泡湯，他本人沒(méi)有完成第二個(gè)任期就辭職了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)詞，叫“路徑依賴”。香港樓市長(zhǎng)期實(shí)行“饑餓療法”，所以房?jī)r(jià)非常高。最終，整個(gè)銀行體系、資產(chǎn)價(jià)格體系都以樓市為基礎(chǔ)，如果房?jī)r(jià)暴跌，香港金融體系將崩潰。此外，香港是自由港，能征稅的地方不多，樓市股市是主要稅收來(lái)源。所以，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為香港經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，這很難改變了。

那么問(wèn)題來(lái)了：既然饑餓療法不能從根本上改變，能不能緩解一下，采用溫和推進(jìn)的方式解決？

這個(gè)也很難。香港利益格局非常復(fù)雜，有一些勢(shì)力不愿意看到香港政府在住房問(wèn)題上取得突出成績(jī)，通過(guò)各種方式的博弈（比如環(huán)保理由），阻止香港政府增加保障房、經(jīng)濟(jì)適用房（公屋居屋）。比如從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，香港已無(wú)工業(yè)，但還有很多工業(yè)用地，很難改變用途建成住宅。

香港有自己的特殊性。但“路徑依賴”在哪里都存在，房?jī)r(jià)連著政府稅收，房?jī)r(jià)關(guān)系到金融體系的穩(wěn)定，大幅下跌是任何一個(gè)政府都不愿意看到的。