導(dǎo)語：

印象慶陽網(wǎng)訊：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，在交易過程產(chǎn)生的矛盾糾紛也逐漸增多。近日，記者從慶陽仲裁委員會(huì)了解到，今年以來，仲裁委已仲裁調(diào)解房屋交易糾紛案件75起，新房交易產(chǎn)生的糾紛集中在“一房多賣”“逾期交房”問題，二手房交易則是過戶糾紛和定金歸屬引起爭(zhēng)議。

糾紛為何？調(diào)解如何做？

今年5月，慶陽市仲裁委員會(huì)成立了西峰區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)解工作站，截至目前成功調(diào)解6起房屋買賣和租賃糾紛案件，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在房屋買賣過戶糾紛、定金歸屬和租賃糾紛。

據(jù)西峰區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)工作站調(diào)解員辛佩華介紹，房屋買賣過戶糾紛與房屋租賃糾紛情況相似，涉及的矛盾并不復(fù)雜，大多是因其中一方不按時(shí)履行合同責(zé)任而引起。當(dāng)事雙方一方?jīng)]有仔細(xì)看清合同具體條款，在對(duì)自己的責(zé)任義務(wù)尚不明確的情況下就貿(mào)然簽約，欠缺法律意識(shí)和權(quán)責(zé)觀念。

在定金協(xié)議糾紛中，定金歸屬是矛盾點(diǎn)。一般來講，買房者在中介機(jī)構(gòu)委托尋找房源時(shí)，會(huì)簽訂《斡旋誠(chéng)意金協(xié)議》，交納一筆“誠(chéng)意金”。如果買房者在未和賣方達(dá)成買賣協(xié)議前反悔，這筆“誠(chéng)意金”可以退還給買房者，但如果和賣方談妥了條件，確定購買，這筆“誠(chéng)意金”就轉(zhuǎn)為了《房屋買賣定金協(xié)議》中的定金，這時(shí)買方即便后悔，這筆定金也不能退回，而歸賣方所屬。

辛佩華說：“雖然定金的歸屬很明確，但在實(shí)際交易中，因?yàn)橹薪槿藛T解釋不到位或者買房者理解錯(cuò)誤等原因，交易雙方最后對(duì)這筆定金的歸屬問題常常產(chǎn)生爭(zhēng)議。”

此外，因“一房多賣”和“逾期交房”所引起的矛盾糾紛比較突出。這些案件集中反映了開發(fā)商為了攬集資金，將沒有交付給買方，但已經(jīng)賣出的房屋又賣給其他人，不僅違背了買賣雙方的合同約定，而且嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益。

事前事后，如何保權(quán)益？

針對(duì)房屋交易中產(chǎn)生的糾紛問題，慶陽市仲裁委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王鵬年表示，不管是購房還是租房，提醒廣大市民仔細(xì)審讀合同，并具備相關(guān)法律知識(shí)，以防范風(fēng)險(xiǎn)。

購買新開發(fā)樓盤時(shí)，首先要核實(shí)《商品房預(yù)售許可證》，特別是該許可證對(duì)應(yīng)的具體樓盤信息，比如項(xiàng)目期數(shù)、項(xiàng)目選址等，確定與自己要購買的房屋信息相符合后再行決定。如開發(fā)商不能提供《商品房預(yù)售許可證》，說明開發(fā)商不具有銷售商品房的條件，可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)行二手房交易時(shí)務(wù)必對(duì)房屋買賣合同及其他協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)，特別要注意涉及錢款的概念、時(shí)間點(diǎn)、地點(diǎn)、違約責(zé)任這些信息，逐一核實(shí)清楚，對(duì)比較含糊的條款可以要求對(duì)方解釋補(bǔ)充后再簽訂合同。 交易雙方不能單靠口頭承諾，應(yīng)將對(duì)應(yīng)權(quán)利義務(wù)落實(shí)到具有法律效力的合同里，這樣既能督促雙方進(jìn)行履約，也可以為糾紛發(fā)生后的維權(quán)提供支持。

王鵬年告訴記者，目前房屋交易產(chǎn)生糾紛的法律維權(quán)途徑有調(diào)解、仲裁和訴訟，但多數(shù)人往往只知道訴訟而忽略了仲裁調(diào)解。其實(shí)，解決經(jīng)濟(jì)合同糾紛，高效便捷的仲裁制度可以作為維權(quán)途徑。仲裁制度具有“一裁終局”的特點(diǎn)，仲裁的裁決期限在一個(gè)月內(nèi)，在實(shí)際辦案中也有當(dāng)天立案、當(dāng)天辦結(jié)的情況，裁決一旦作出即刻發(fā)生法律效力，裁決結(jié)果由市中級(jí)人民法院執(zhí)行，當(dāng)事人不得提起訴訟或者再申請(qǐng)仲裁。這樣做能極大避免一方無休止纏訴和案件的久拖不決，節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和精力。

仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁的前提是當(dāng)事雙方自愿申請(qǐng)仲裁。但現(xiàn)實(shí)中，糾紛的雙方因?yàn)槊芗せ?，在糾紛發(fā)生后很難心平氣和地坐下來對(duì)話，協(xié)商申請(qǐng)仲裁的可能性也就不高。王鵬年說：“在最初簽訂合同時(shí)，雙方應(yīng)在合同中約定清楚，如果發(fā)生糾紛交由仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。購房者在發(fā)現(xiàn)利益受到侵犯時(shí)，就可以盡快申請(qǐng)仲裁維權(quán)，及時(shí)處理矛盾糾紛。”

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常見的八種房屋交易糾紛：

中介事前不解釋清楚購房意向金（誠(chéng)意金）轉(zhuǎn)定金條款引起的糾紛。

因跳中介引起的糾紛。跳中介分為兩種情況，一是買方看房時(shí)與中介簽了《買房確認(rèn)單》，但最終通過其它中介公司成交，二是買賣雙方為了規(guī)避中介費(fèi)，跳開中介直接成交。

存在多個(gè)賣方時(shí)，在合同簽訂后其中一方聲稱對(duì)交易不知情而使合同無效、終止引起的糾紛。

買方看房買房后發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與中介所言不相符，或?qū)Ψ课莶粷M意，要求退還定金引起的糾紛。

中介對(duì)虛假信息審核義務(wù)引起的糾紛。

因中介以高出賣方委托價(jià)格將房屋賣出，吃差價(jià)而引起的糾紛。

因中介在人員簽約過程操作不規(guī)范，如不提供合同正本、私收中介費(fèi)、故意算錯(cuò)稅費(fèi)等行為引起的糾紛。

買賣雙方混淆中介居間服務(wù)和代理行為引起的糾紛。中介從事居間服務(wù)，但有時(shí)候中介作為一方的代理人，在授權(quán)范圍內(nèi)行事，此時(shí)中介所實(shí)施行為的法律后果應(yīng)由委托人承擔(dān)，不能將中介實(shí)施的代理行為與居間行為混為一談。

來源：《隴東報(bào)》  記者  鄭朝靜；實(shí)習(xí)生  包文麗、米靜