地產(chǎn)周刊 | 購(gòu)房決策更加理性 購(gòu)房者對(duì)政策寬松預(yù)期加大

2024年怎么看？怎么干？

編者按近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。這為2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向。本期地產(chǎn)周刊聚焦“2024年怎么看？怎么干？”這一主題，重點(diǎn)從房企和購(gòu)房者角度探討該如何行動(dòng)。

■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者  李曉紅

“之前，選房子是按照房?jī)r(jià)40%的首付和中介費(fèi)等加一起，準(zhǔn)備買(mǎi)房子的錢(qián)。2023年12月14日，北京樓市新政出臺(tái)后，首套房首付比例下降，不僅壓力會(huì)小一點(diǎn)，而且房子可選擇的范圍也變大了。”對(duì)于“90后”李丹來(lái)說(shuō)，在預(yù)算有限的情況下，降低首付比、下調(diào)房貸利率，就有機(jī)會(huì)選擇在地理位置和生活配套相對(duì)更好一點(diǎn)的小區(qū)。

與此同時(shí)，北京二套房門(mén)檻大幅下降，利好有改善性住房需求的購(gòu)房者。“因?yàn)槎サ牡絹?lái)，一直準(zhǔn)備換房，在海淀區(qū)看好一套120多平方米的三居室，按照之前的政策，首付比例高達(dá)80%，壓力比較大，一直在猶豫。北京新政落地后，二套房首付比例降至50%，立馬決定買(mǎi)房。”張宇告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，這次新政力度較大，從首付比例、按揭利率、貸款年限等方面都是實(shí)實(shí)在在的利好，增加了購(gòu)買(mǎi)信心。

“2023年以來(lái)，一系列利好政策的出臺(tái)，正面回應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于政策面的期待，向整個(gè)市場(chǎng)傳達(dá)了積極的信號(hào)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心。特別是，北京、上海等地近日在需求側(cè)放寬了對(duì)信貸供給的限制，并且進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，實(shí)打?qū)嵉亟档土速?gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了購(gòu)房者的觀望情緒，有利于進(jìn)一步刺激市場(chǎng)的交易量。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋表示。

購(gòu)房者的購(gòu)房決策更加理性

盡管樓市利好政策不斷，但購(gòu)房者少了急于成交的沖動(dòng)，購(gòu)房選擇更趨理性。張宇告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，盡管此前改善住房迫切，但由于二套首付和月供的壓力，使他一直難以作出決定。此次北京新政落地，直接降低了月供和按揭貸款成本，壓力減輕不少。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的多位購(gòu)房者也表示，現(xiàn)在買(mǎi)房主要是為了滿足居住需求，根據(jù)自身需求和實(shí)際情況選擇房子，不希望有太大的經(jīng)濟(jì)壓力。

趙大旋表示，近日，從北京、上海出臺(tái)的優(yōu)化政策來(lái)看，地方政府已經(jīng)從信貸供給和稅費(fèi)交易成本兩個(gè)層面回應(yīng)了購(gòu)房者的主要需求。

“2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生重大變化，但京滬仍然屬于住房總體短缺的城市，需求側(cè)管理政策仍然有較大空間，貸款首付比例、利率等金融條件的放松有助于降低購(gòu)房門(mén)檻以及月供負(fù)擔(dān)，提振購(gòu)房者特別是剛需購(gòu)房者的信心，市場(chǎng)階段性的邊際改善是必然的。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，值得注意的是，受其他不確定性因素的影響，不少潛在購(gòu)房者的購(gòu)房行為日趨理性，購(gòu)房決策實(shí)際上更加謹(jǐn)慎。

王瑞民認(rèn)為，當(dāng)前，“K型分化”是需求側(cè)購(gòu)房者的關(guān)鍵特征。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求出現(xiàn)較大萎縮，住房的居住屬性日益凸顯，特別是在不缺房的城市尤其如此。不過(guò)，廣大居民對(duì)于美好居住的需要是動(dòng)態(tài)升級(jí)的，不缺房的老市民仍然有沿著居住的階梯繼續(xù)往上走的需要，即“買(mǎi)好房”；而缺房但在當(dāng)前價(jià)格下支付能力不足的新市民，則需要政府提供買(mǎi)得起的住房讓他們“好買(mǎi)房”。

趙大旋也表示，當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者的真實(shí)需求是客觀存在的。如何堅(jiān)定購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)決心是下一步政策主要發(fā)力的領(lǐng)域。比如，北京市政府剛剛出臺(tái)的商品房預(yù)售制度優(yōu)化正是朝著這一方向的努力。

加快探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

由于當(dāng)前新政力度較大，讓部分購(gòu)房者對(duì)于接下來(lái)的政策寬松預(yù)期加大。

近日，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，就房地產(chǎn)政策方面，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹表示，要繼續(xù)因城施策、一城一策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡。接下來(lái)，還會(huì)進(jìn)一步加大首套住房、二套住房政策落實(shí)力度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加大首套住房和二套住房的政策落實(shí)力度，反映出2024年購(gòu)房方面措施有望進(jìn)一步寬松，而既有的政策，將強(qiáng)化執(zhí)行與消化吸收的力度。

趙大旋認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，提高購(gòu)房者信心是當(dāng)前一系列政策重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，從目前來(lái)看，提升需求的政策工具不多，主要還會(huì)朝著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，降低預(yù)售項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者利益的方向發(fā)力。

作為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)做好的事情之一。

如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，構(gòu)建新模式包括要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制、房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度、“三大工程”建設(shè)、建好房子等內(nèi)容。“當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨創(chuàng)造新賽道的發(fā)展機(jī)遇，而真正走向這條新賽道，關(guān)鍵點(diǎn)在于建設(shè)好房子。”

王瑞民表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的輪廓已經(jīng)初顯，對(duì)老市民居住升級(jí)需求和新市民的基本居住保障需求都有所考量。在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的落地過(guò)程中，還需要充分考量并妥善處理好相關(guān)主體激勵(lì)相容機(jī)制的設(shè)計(jì)，中央和地方、房企和居民，各蒙其利，新模式的推進(jìn)就會(huì)更順暢一些，速度就會(huì)更快一些。